農地を貸す・借りるときの注意点｜行政書士が解説する農地法3条の落とし穴

2025年12月26日 2025年12月26日黒須悠介

はじめに

「使っていない農地を貸したい」

「近くで農業を始めるために土地を借りたい」

——こうした希望があるかと思います。

しかし、ここで注意が必要です。

農地は、宅地や駐車場とは異なり、

自由に貸したり借りたりできない土地です。

法律でしっかりと管理されており、

適切な手続きを踏まなければ、

契約が無効になってしまうこともあります。

その根拠となるのが「農地法第3条」。

この条文は、農地の「権利移転」や「貸借」に関するルールを定めた重要な規定です。

実は、「親族同士だから」「契約書を交わしたから大丈夫」と思い込んでいるケースでも、

3条許可を取っていないと、

法律的には「契約無効扱い」になる可能性があるのです。

この記事では、

「農地を貸す・借りるときに注意すべきポイント」と「農地法3条の落とし穴」について、

事例も交えながら、詳しく解説します。

農地法3条とは？なぜ許可が必要なのか

まず最初に押さえておきたいのが、農地法3条の基本的な仕組みです。

農地法第3条第1項には、次のように定められています。

「農地を農地として使用するために、所有権や賃借権、使用貸借権などの権利を設定・移転する場合には、農業委員会の許可を受けなければならない。」

つまり、

農地を他人に貸す・譲る・使わせるといった行為には、

必ず「農業委員会」の許可が必要ということです。

許可が必要な理由

農地は、日本の食料供給を支える基盤であり、

国の資源といっても過言ではありません。

そのため、農業委員会が

「誰が」

「どのような目的で」

農地を使うのかを厳しくチェックし、

不適切な利用（投機・転用・放棄）を防ぐために許可制度が設けられています。

もし許可を得ずに勝手に貸借や売買を行うと、

その契約は最初から無効（法律上存在しない）と扱われます。

つまり、契約書を作っても意味がなく、

後から「賃料を払ってもらえない」「登記ができない」といったトラブルに発展するのです。

許可が必要なケース・不要なケース

次に、どんな場合に3条許可が必要で、どんな場合に不要なのかを整理しましょう。

許可が必要なケース

農地を第三者に貸す（賃貸借契約）
農地を無償で貸す（使用貸借契約）
農地を親族に貸す・譲る場合（名義変更が伴う場合）
法人が農地を借りて耕作する場合

一見「親子間」や「親戚同士」の取引であっても、

名義が変わる・権利が移る場合には必ず許可が必要です。

「家族間だから大丈夫」という思い込みが、最も多い落とし穴のひとつです。

許可が不要なケース

相続による所有権の移転
農地の共同経営（名義変更なし）
農地転用許可を受けた後に宅地などへ転用する場合

ただし、相続後に第三者へ貸す場合は、改めて3条許可が必要です。

「相続したから自由に貸していい」というわけではありません。

農業委員会による審査と許可の基準

許可申請は、各市町村の「農業委員会」で行います。

郡山市では毎月1回、委員会による審査が行われ、

申請から許可までは通常1か月程度かかります。

主な審査基準

借り手が農業を継続的に行う能力を有しているか
　→ 農業経営経験、営農計画、機械・設備などが確認されます。
借り受ける農地の位置・規模が合理的か
　→ 離れすぎた農地、極端に小さい面積は却下されることがあります。
過去に農地法違反歴がないか
　→ 無断転用や不耕作地があると許可が下りにくくなります。
地域の農業振興計画に反していないか
　→ 農業振興地域の方針と一致していることが求められます。

農地を貸すときの注意点

① 無断で貸すと契約が「無効」

農地法3条の許可を得ないまま貸した場合、契約は法律上「無効」です。

つまり、賃料請求もできず、登記も認められません。

【落とし穴①】「契約書を交わしたから大丈夫」と思い込むケース
実は、許可がない限り契約書の効力はゼロ。裁判で争っても認められません。

② 許可を受けるには「農業委員会の審査」がある

貸す相手が「本当に農業を継続できるか」を確認されます。

主な審査基準は以下の通りです。

農業従事者としての実績・経営能力
借り受ける農地の位置・面積・利用計画
過去に無断転用などの違反歴がないか

郡山市では、毎月1回の農業委員会で審査が行われ、書類提出から1か月ほどかかります。

③ 契約期間にも制限あり

農地の貸借契約は、原則として農業経営の安定を目的とするため、

短期ではなく5年〜10年程度の期間設定が求められる場合があります。

農地を借りるときの注意点

① 登記されていない農地には注意

貸主が「本当に所有者か」を確認しましょう。

登記簿を見ずに借りてトラブルになるケースが多発しています。

② 名義だけの借地はNG

農地を「使わずに名義だけ借りる」ケースは不正利用とみなされ、

許可取り消し・契約無効・罰則の対象になります。

③ 借りた後も「耕作実態」が必要

農地法の許可は「実際に農業を行うこと」が前提です。

放置してしまうと許可取消や是正指導を受けることもあります。

トラブル事例と教訓

事例	内容	結果
Aさん	相続した農地を友人に無断で貸した	契約無効。再申請を経て再契約が必要に。
Bさん	借りた農地を資材置場に転用	無断転用で是正命令・原状回復命令。
Cさん	親族間で貸借契約を交わしたが申請なし	不許可扱い。登記もできずトラブル化。
D法人	太陽光発電用地として農地を借りた	本来は「5条許可」が必要で誤申請。申請やり直しに。

いずれも「知らなかった」「親族だから大丈夫」という思い込みから始まった事例です。

農地の契約は、形式だけ整えても意味がなく、

許可を得て初めて有効となります。

行政書士に依頼するメリット

許可申請書・添付図面の作成を正確・迅速に対応

所有者・地目・現況の確認を代行

農業委員会との事前相談・調整を実施

法律上の契約書作成（賃貸借契約書・委任状など）も一括対応

特に郡山市では、書類の不備や面積記載のミスで再提出になるケースが多いため、

専門の行政書士に依頼することで手戻りを防ぎ、スムーズに進行できます。

郡山市における申請の流れ

現地確認・登記調査
　（地目・所有者・面積の確認）

契約内容の確認（賃料・期間など）

農業委員会への事前相談
　（郡山市役所農政課が窓口）

申請書・添付資料の提出（毎月中旬締切）

翌月の農業委員会で審査

許可書交付（約1か月後）

早めの準備がスムーズな許可取得につながります。

まとめ｜“知らなかった”では済まされないのが農地法3条

農地を貸す・借りる際に最も重要なのは、

「農業委員会の許可を得ること」です。

契約書を交わしても、許可がなければ法律上無効。

後からトラブルになっても救済されません。

行政書士として強調したいのは、

契約書よりも先に「許可の要否」を確認すること。

この順序を間違えるだけで、

すべてが無効になる可能性があるのです。

おわりに｜郡山市で農地の貸借を検討している方へ

郡山市では、

高齢化や後継者不足により「使われていない農地」が増えています。

一方で、新規就農者や営農型太陽光など、

新しい形で農地を活用したい人たちも増えています。

その橋渡し役となるのが行政書士です。

農地法3条許可、農振除外、農地転用、相続農地の活用まで、

一連の手続をスムーズにサポートできます。

「この農地は貸して大丈夫？」「申請にはどれくらいかかる？」

といった初期相談もお気軽にどうぞ。

地域に根ざした専門家として、

あなたの大切な土地を守り、正しく活かすお手伝いをいたします。

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