農地付き空き家を買うには許可が必要！？農地法の許可申請と調査方法について
目次
はじめに
「田舎暮らしを始めたい」
「空き家を購入して、家庭菜園や小さな畑を楽しみたい」
「相続で使われなくなった農地付き空き家を買いたい」
近年、このような理由から
農地付き空き家に関心を持つ方が増えています。
特に地方では、
住宅と畑がセットになっている物件も珍しくありません。
空き家バンクや不動産会社の情報を見ていると、
「建物のほかに畑付き」
「農地あり」
「家庭菜園可能」といった物件を見かけることがあります。
しかし、ここで注意しなければならないのが、
農地は通常の宅地や雑種地と同じ感覚では売買できないという点です。
建物や宅地部分は売買契約によって取得できるとしても、
土地の一部が「農地」である場合には、
原則として農地法の許可が必要になります。
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行政書士くろす綜合法務事務所 
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農地を売買・貸借する場合には
法律に基づく手続きが必要であり、
農地法による農業委員会の許可などが関係します。
つまり、農地付き空き家を購入する場合には、
「家を買えるか」
だけではなく、
「農地を取得できるか」
「農地法の許可が下りるか」
「農地として使うのか、宅地や駐車場などに転用するのか」
を事前に確認する必要があります。
この記事では、
農地付き空き家を購入する際に
必要となる農地法の許可申請、
事前調査の方法、注意点について解説します。
農地付き空き家とは？
農地付き空き家とは、
一般的には空き家と一緒に農地が付いている物件をいいます。
たとえば、
次のような物件です。
空き家の敷地の隣に畑があるケース、
住宅の裏に小規模な農地があるケース、
昔から農家住宅として使われていた建物と
田畑がセットになっているケース、
空き家バンクに「農地付き住宅」として登録されているケースなどです。
地方では、
昔から農業を営んでいた方の住宅に
畑や田が付属していることがあります。
所有者が高齢になったり、
相続人が遠方に住んでいたりすることで、
空き家と農地が一緒に売りに出されることもあります。
買主側から見ると、
農地付き空き家は魅力的です。
家庭菜園ができる、
自然に近い暮らしができる、
子どもに土に触れる経験をさせられる、
移住後に小規模農業を始められる、
広い土地を比較的安く取得できる可能性があるといったメリットがあります。
一方で、農地が付いているからこそ、
通常の中古住宅売買よりも確認事項が増えます。
特に重要なのが、
農地法の許可が必要になるかどうかです。
なぜ農地の購入には許可が必要なのか
農地は、食料生産の基盤となる重要な土地です。
そのため、誰でも自由に売買したり、
勝手に住宅地や駐車場に変えたりできるわけではありません。
農地法では、
農地の権利移動や農地転用について一定の規制を設けています。
農地を農地のまま売買・貸借する場合には、
主に農地法第3条許可が問題になります。
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農地以外の目的で利用する場合には、
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農地転用については、
所有者自身が転用する場合は農地法第4条、
所有権移転や賃貸借など
権利移動を伴って転用する場合は農地法第5条が関係します。
農林水産省も農地転用許可制度について、
都道府県知事や指定市町村などの許可権限を案内しています。
農地付き空き家を買う場合には、
まず次のどちらに当たるのかを整理する必要があります。
1つ目は、農地を農地として使うために取得するケースです。
この場合は、農地法第3条許可が問題になります。
2つ目は、農地を農地以外に使うために取得するケースです。
たとえば、畑部分を駐車場にしたい、庭として使いたい、
住宅敷地として一体利用したい、
物置や倉庫を建てたいという場合です。
この場合は、農地法第5条許可が問題になります。
この違いを理解しないまま売買を進めてしまうと、
契約後に「農地の許可が取れない」
「所有権移転登記ができない」
「予定していた使い方ができない」というトラブルにつながる可能性があります。
農地付き空き家の購入でよくある誤解
農地付き空き家の相談で多いのが、
次のような誤解です。
「小さい畑だから許可はいらないのでは？」
「家庭菜園程度なら農地法は関係ないのでは？」
「空き家とセットで売られているなら、そのまま買えるのでは？」
「売主が昔から畑として使っていないなら、もう農地ではないのでは？」
「登記地目が宅地なら問題ないのでは？」
しかし、農地法の判断では、
登記簿上の地目だけではなく、
現況が農地かどうかも重要です。
登記簿上は「畑」や「田」になっていても、
現況が荒れていることがあります。
反対に、登記簿上は「宅地」や「雑種地」でも、
現況として耕作されている場合には
農地性が問題になることがあります。
また、農地が小規模であっても、
農地法の対象になる可能性があります。
以前は、農地法第3条許可において、
農地取得後の経営面積が一定以上必要とされる
「下限面積要件」が大きなハードルでした。
しかし、令和5年4月1日から
農地法の下限面積要件は廃止されています。
国土交通省が公表していた
「農地付き空き家」の手引きについても、
下限面積要件の廃止に伴い、
面積要件に関する取扱いを考慮しなくてよい旨の周知がされています。
ただし、
下限面積要件が廃止されたからといって、
誰でも無条件に農地を買えるようになったわけではありません。
現在でも、農地を取得するには、
農地を効率的に利用すること、
必要な農作業に従事すること、
周辺農地の利用に支障を及ぼさないことなどが審査されます。
農地法第3条の許可要件として、
効率利用、農作業への常時従事、
周辺農地利用への支障がないことなどが示されています。
つまり、農地付き空き家を購入する場合には、
「面積が小さいから大丈夫」
「家庭菜園だから大丈夫」と安易に判断せず、
農業委員会への確認が必要です。
農地法第3条許可が必要になるケース
農地法第3条許可は、
農地を農地のまま売買・贈与・貸借する場合に必要となる許可です。
農地付き空き家でいえば、
空き家と一緒に付いている畑を購入後も畑として利用する場合が典型です。
たとえば、次のようなケースです。
空き家を購入し、隣接する畑で野菜を作りたい。
移住後に小規模な農業を始めたい。
自家消費用の野菜を育てたい。
農地をそのまま耕作して管理したい。
この場合、
買主は農地を農地として取得することになりますので、
農業委員会に農地法第3条許可申請を行う必要があります。
第3条許可で重要なのは、
買主に農地を適切に利用する意思と能力があるかどうかです。
単に「土地が広いから欲しい」
「将来何かに使うかもしれない」
「とりあえず草刈りだけしておく」という程度では、
許可が難しくなる可能性があります。
申請では、取得後の耕作計画、作付予定、
農機具の有無、通作距離、農作業に従事できる時間、
農地の管理方法などを確認されることがあります。
特に、会社員の方や遠方に住んでいる方が農地付き空き家を取得する場合には、
実際に耕作できるのかが重要になります。
「休日だけ通って管理する予定」
「移住後に耕作する予定」
「親族に手伝ってもらう予定」
という場合でも、
地域や農業委員会によって確認のされ方が異なります。
そのため、売買契約を結ぶ前に、
必ず対象農地を管轄する農業委員会へ相談することが大切です。
農地法第5条許可が必要になるケース
農地付き空き家を購入する方の中には、
農地を農地として使うのではなく、
住宅敷地や駐車場、庭などとして使いたい方もいます。
この場合に問題になるのが、
農地法第5条許可です。
農地法第5条許可は、
農地を農地以外に転用する目的で、
所有権移転や賃貸借などを行う場合に必要となります。
たとえば、次のようなケースです。
畑部分を駐車場にしたい。
農地部分を住宅の庭として使いたい。
農地に物置や倉庫を設置したい。
農地を住宅敷地の一部として利用したい。
農地を資材置場にしたい。
農地に太陽光発電設備を設置したい。
このような場合は、
単に農地を買うだけではなく、
農地を別の用途に変えることになります。
農地転用では、
農地の場所や周辺状況によって許可の難易度が大きく変わります。
農地転用許可制度では、
営農条件や市街化の状況などから農地を区分し、
優良農地での転用を厳しく制限し、
農業生産への影響が少ない農地へ転用を誘導する考え方が取られています。
特に注意が必要なのが、
農用地区域内農地や第1種農地です。
農用地区域内農地は、
農業振興地域内で
農業上の利用を確保すべき土地として
位置付けられている農地です。
このような農地は、
原則として転用が非常に厳しく制限されます。
また、第1種農地などの優良農地も、
転用が認められにくい場合があります。
一方で、市街化区域内の農地であれば、
許可ではなく届出で足りる場合があります。
ただし、市街化区域内であっても、
届出前に農地の状況や必要書類を確認する必要があります。
農地付き空き家を購入して、
農地部分を駐車場や庭にしたい場合には、
購入前に必ず農地区分や転用可能性を確認しましょう。
農地付き空き家を買う前に確認すべき調査項目
農地付き空き家の購入では、
通常の不動産調査に加えて、
農地法に関する調査が必要になります。
主な調査項目は次のとおりです。
まず確認すべきは、登記簿上の地目です。
法務局で登記事項証明書を取得し、
対象土地の地目が「田」「畑」になっていないか確認します。
地目が田や畑であれば、
農地法の手続きが必要になる可能性が高いです。
次に、現況を確認します。
登記簿上は畑でも、現地では雑草が生い茂っていたり、
長年耕作されていなかったりすることがあります。
逆に、登記簿上は宅地でも、
実際には畑として使われていることもあります。
農地法では現況判断も重要になるため、
現地確認は必須です。
次に、農地台帳や農地ナビでの確認です。
農林水産省のeMAFF農地ナビでは、
農地に関する情報を地図上で確認できる場合があります。
農地情報の把握や大まかな位置確認に役立ちます。
ただし、
農地ナビの情報だけで最終判断はできません。
実際の申請や許可の可否については、
農業委員会への確認が必要です。
次に、農業振興地域・農用地区域に入っているかを確認します。
農用地区域内にある農地は、
転用が非常に難しいことがあります。
農地を駐車場や住宅敷地として使いたい場合には、
農用地区域からの除外、
いわゆる農振除外が必要になる場合もあります。
農振除外は、
農地法の許可とは別の手続きであり、
時間もかかります。
市町村によって受付時期が限られていることもあるため、
購入前に必ず確認しましょう。
次に、
都市計画区域や用途地域、市街化区域・市街化調整区域の確認です。
市街化区域内の農地か、
市街化調整区域内の農地かによって、
手続きや建築可能性が変わります。
特に市街化調整区域では、
農地法だけではなく都市計画法の制限も問題になります。
空き家が建っているからといって、
必ずしも再建築できるとは限りません。
建築基準法上の道路に接しているか、
都市計画法上の許可が必要か、
既存宅地や線引き前宅地に該当するかなども調査が必要です。
次に、上下水道・道路・境界・越境の確認です。
農地付き空き家は、古い集落内や郊外にあることが多いため、
道路幅員が狭い、接道条件が不明確、境界標がない、
上下水道が未整備、井戸や浄化槽を使っているといったケースもあります。
農地法の許可だけに目を向けるのではなく、
不動産全体として安全に購入できるかを確認することが重要です。
農業委員会への事前相談が重要
農地付き空き家を購入する場合、
最も重要なのは農業委員会への事前相談です。
農業委員会は、
市町村に設置されている行政委員会で、
農地法の許可申請に関する窓口になります。
農地を農地として取得する場合も、
農地を転用する場合も、
最終的には農業委員会への確認が必要です。
事前相談では、
次のような点を確認します。
対象地が農地法上の農地に該当するか。
農地法第3条許可で取得できる可能性があるか。
農地法第5条許可で転用できる可能性があるか。
農地区分は何か。
農用地区域に入っているか。
申請に必要な書類は何か。
締切日や農業委員会の開催日はいつか。
許可までどれくらいの期間がかかるか。
営農計画書や利用計画図が必要か。
農地法の許可申請は、
市町村ごとに運用や必要書類が異なることがあります。
そのため、
インターネット上の一般的な情報だけで判断するのではなく、
対象農地を管轄する農業委員会に直接確認することが大切です。
特に、農地付き空き家の場合は、
売主、不動産会社、買主の間で
「農地も一緒に売れると思っていた」という認識になっていることがあります。
しかし、農地法の許可が下りなければ、
農地部分の所有権移転登記ができない可能性があります。
売買契約を締結する前に、
許可の見込みを確認しておくことが重要です。
売買契約で注意すべきポイント
農地付き空き家を購入する場合、
売買契約書の内容にも注意が必要です。
農地法の許可が必要な場合、
許可が下りる前に完全に売買を成立させてしまうと、
後でトラブルになる可能性があります。
一般的には、
農地法の許可を条件とする
停止条件付き売買契約にすることがあります。
つまり、
「農地法の許可が下りた場合に売買の効力が発生する」
という形です。
これにより、
万が一許可が下りなかった場合でも、
契約関係を整理しやすくなります。
また、契約書では、
農地法許可申請の協力義務、
申請費用の負担、許可が下りなかった場合の取扱い、
引渡時期、手付金の返還、
農地部分と宅地部分の価格区分などを明確にしておく必要があります。
特に、農地付き空き家では、
宅地部分と農地部分が複数筆に分かれていることがあります。
建物が建っている土地、庭として使われている土地、
畑として使われている土地、
道路として使われている土地など、
筆ごとに地目や利用状況が異なることもあります。
そのため、売買対象地の地番、地目、面積、
現況を正確に確認し、
契約書や重要事項説明書に反映させる必要があります。
農地付き空き家でよくあるトラブル
農地付き空き家の売買では、
次のようなトラブルが起こることがあります。
1つ目は、農地法の許可が下りず、
農地部分を取得できないケースです。
買主が農地を耕作する予定がない、
遠方に住んでいて管理が難しい、
農地の利用計画が不明確であるといった場合には、
第3条許可が問題になることがあります。
2つ目は、
農地を駐車場にしようとしたが転用できないケースです。
農用地区域内農地や優良農地に該当する場合、
転用が認められにくいことがあります。
購入後に「駐車場にすればよい」と考えていたとしても、
農地法上認められないことがあります。
3つ目は、建物は買えたが再建築できないケースです。
古い空き家の場合、
建築基準法上の接道義務を満たしていないことがあります。
また、市街化調整区域内では、
建替えや用途変更に制限がかかる場合があります。
4つ目は、境界が不明確なケースです。
農地や山林が隣接している物件では、
境界標がない、隣地所有者との認識が違う、
昔からのあぜ道や水路があるといった問題が生じることがあります。
5つ目は、
農地の管理負担を想定していなかったケースです。
農地を取得すると、草刈り、水路管理、
近隣農地への影響防止などの負担が生じます。
耕作しないまま放置すれば、
雑草や害虫、近隣トラブルにつながる可能性があります。
農地付き空き家は魅力的な反面、
通常の住宅購入よりも事前調査が重要です。
農地付き空き家を購入する流れ
農地付き空き家を購入する場合の一般的な流れは、
次のようになります。
まず、物件情報を確認します。
空き家バンク、不動産会社、
自治体の移住情報などから物件を探します。
この段階で、農地の有無、地目、面積、場所を確認します。
次に、現地確認を行います。
建物の状態、農地の状態、道路、隣地、
境界、水路、周辺環境を確認します。
次に、法務局で登記情報を取得します。
土地・建物の登記事項証明書、公図、地積測量図などを確認します。
次に、市町村や農業委員会で調査します。
農地法の許可が必要か、農地区分は何か、
農用地区域に入っているか、
転用可能性はあるかを確認します。
次に、購入目的を整理します。
農地を農地として使うのか、
転用して使うのかによって、
申請の種類が変わります。
次に、売買契約を締結します。
農地法の許可が必要な場合は、
許可を条件とする契約内容にすることが一般的です。
次に、農地法の許可申請を行います。
第3条許可、第5条許可など、
目的に応じた申請を行います。
最後に、許可後に決済・所有権移転登記を行います。
農地部分については、
許可書が登記手続きでも必要になることがあります。
農地付き空き家は専門家への相談がおすすめ
農地付き空き家の購入では、
不動産、農地法、都市計画法、建築基準法、
相続、登記など、複数の分野が関係します。
特に、農地法の許可申請は、
単に書類を出せばよいというものではありません。
取得後の利用目的、農地の場所、農地区分、周辺農地への影響、
買主の耕作能力、転用計画の妥当性などを整理する必要があります。
また、農地付き空き家は、
売主側が相続した物件であることも多く、
相続登記が未了であったり、
共有者が複数いたり、
境界が不明確だったりすることもあります。
購入後に問題が発覚すると、
解決に時間と費用がかかります。
そのため、農地付き空き家を購入する場合には、
契約前の段階で、
農地法に詳しい行政書士や不動産会社、
司法書士、土地家屋調査士などに
相談することをおすすめします。
行政書士は、農地法第3条許可、第4条許可、第5条許可、
農振除外、非農地証明など、
農地に関する許認可手続きをサポートできます。
特に、農地を取得できるか分からない、
農地を駐車場や宅地として使えるか確認したい、
農業委員会への相談に不安がある、
売買契約前に調査してほしいという場合には、
早めの相談が有効です。
まとめ｜農地付き空き家は「買えるか」より先に「許可が取れるか」を確認する
農地付き空き家は、地方移住や家庭菜園、
小規模農業を希望する方にとって魅力的な物件です。
しかし、農地が含まれる以上、
通常の中古住宅と同じように簡単に売買できるとは限りません。
農地を農地として取得する場合には、
農地法第3条許可が必要になります。
農地を宅地、駐車場、庭、
資材置場などに転用する場合には、
農地法第5条許可が必要になる可能性があります。
また、農地が農用地区域内にある場合や、
優良農地に該当する場合には、転用が難しいこともあります。
農地付き空き家を購入する際には、
次の点を必ず確認しましょう。
登記簿上の地目は何か。
現況は農地か。
農地法の許可が必要か。
農地を農地として使うのか、転用するのか。
農業委員会の許可見込みはあるか。
農用地区域に入っていないか。
市街化調整区域など建築制限はないか。
契約書で農地法許可を条件にしているか。
農地付き空き家は、
事前調査をしっかり行えば、
地域での暮らしや
農ある生活を実現する大きなきっかけになります。
一方で、調査不足のまま契約してしまうと、
許可が取れない、予定どおり使えない、
登記できないといったトラブルにつながる可能性があります。
農地付き空き家の購入を検討している方は、
物件を見つけた段階で、
早めに農業委員会や専門家へ相談することをおすすめします。
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