知らないと危ない！農地法の許可が必要な３つのケース
黒須悠介
はじめに～農地法の重要性
「農地を売りたい」「家を建てたい」「太陽光発電を設置したい」
そんな時に必ず関わってくるのが農地法です。
農地法は、農地を守るための法律であり、
農地を他の用途に使う場合や売買・賃貸する場合には、事前に許可を取らなければならないと定めています。
無断で転用してしまうと「原状回復命令」や「罰則」の対象となることもあり、後から問題になるケースも少なくありません。
今回は、農地法の基本的な話と、行政書士としてどのようにサポートできるのかをわかりやすく解説します。
まず農地の定義です。
農地法第2条第1項
この法律において「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいう。
ここにいう「耕作」とは、土地に労働を加えて作物を栽培することをいう。
○農地に該当するもの
・稲や野菜を育てている田畑
・一時的に休耕しているが、すぐに再開できる状態の土地（休耕田）
・農家が毎年耕している家庭菜園のような土地
○一方で「農地ではない」ケース
見た目が田畑のようでも、次のような土地は法律上の「農地」ではありません。
- 長期間（数年以上）放置され、草木が繁茂して耕作の跡がない
- 既に駐車場や資材置場として使われている ※転用許可を既に受けている場合に限る
- 農業委員会によって「非農地」と認定された
ポイントは「現況が耕作に供されているかどうか」です。
登記簿上の地目が「田」や「畑」であっても、現況が非農地なら農地法の対象外になる場合もあります
逆に、地目が「雑種地」でも耕作していれば農地扱いになるケースもあります。
重要な3つのケース
では、本題に入ります。
農地法は、農地の適正な利用と保全を目的とする法律です。
農地は、食料の安定供給を支える国の基盤であり、勝手に売ったり用途を変えたりすることはできません。
繰り返しになりますが、
そのため、農地を取引したり、住宅や太陽光発電などに転用したりする際には、必ず「農地法の許可」が必要になります。
農地法の許可には、大きく分けて次の３種類があります。
- 農地法第3条許可：農地を農地のまま売買・貸借するとき（例：農家間の売買）
- 農地法第4条許可：自分の農地を宅地などに転用するとき（例：自分の農地に自宅を建てる）
- 農地法第5条許可：他人の農地を転用目的で取得するとき（例：太陽光業者が農地を購入）
許可を受けずに行為をすると、契約が無効となる場合や、原状回復命令を受けることもあります。
ではそれぞれ詳しく解説していきます。
農地法3条許可申請
農地法第3条の許可は、「農地を農地として使い続ける人が適正に取得・利用できるようにする」ための制度です。
上記の通り、農地を「農地のまま」売買・貸借・贈与などの権利移動を行う場合に必要となる許可です。
「なにを栽培するのか？」、「栽培するのに必要な機械は準備しているか」、「協力者はいるか」、
「経験があるかどうか」などが許可申請の審査対象となり、
「営農計画書」という事業計画に近いもの（書式は各自治体で設けられています）を作成して農業委員会に提出します。
農地法３条許可申請は市街化区域、市街化区域外関係ありませんので、
売買などを検討している場合はスケジュールに注意する必要があります。
農地法の申請先は3条・4条・5条どれも農業委員会になります。
農業委員会が審査するときには、次のような要件を満たしているかを確認します。
① 農地を適正に利用する能力があること
農地を買ったり借りたりする人が、実際に農業を営むだけの知識・経験・労力・時間を持っているかどうかが審査されます。
📍たとえば：
- 農業経験がある、または就農予定である
- 他に本業があっても、家族が耕作を行う場合は認められるケースもある
👉「自分では農業をしない」「農地の転貸を前提としている」といった場合は、原則として不許可になります。
② 経営面積が適正であること
耕作面積が小さすぎても・大きすぎても不適切と判断されることがあります。
📍判断基準：
- 福島県郡山市においては②の面積要件は亡くなりました。
- ただし、他の地域によっては例外（分家や担い手育成地区など）もあり、農業委員会が個別に判断します。
👉「分家のための農地取得」や「相続した農地の集約」など、実情に応じた柔軟な審査が行われます。
③ 周辺の農地利用に支障がないこと
新たに農地を取得することで、周囲の農地の耕作・排水・道路利用などに悪影響がないかが審査されます。
📍例えば：
- 進入路がない農地を無理に取得する
- 水利権や用水の管理に支障が出る
といった場合は、許可が下りにくくなります。
④ 適正な利用計画であること
実際にどのように農地を利用するのか、計画が具体的で現実的であるかが重要です。
📍審査のポイント：
- 誰が・何を・どのくらいの面積で作付けするか
- 営農開始時期・農機具・労働力の確保状況
- 農地全体の維持管理が継続できるか
👉 書類上だけでなく、現地確認で実態が伴っているかもチェックされます。
農地法３条許可申請では、現状耕作放棄地で農地が荒れている場合は、
除草を行って農地の状態に戻る必要があり、除草で申請が遅れるケースがあります。
除草する面積が広ければ専門業者に外注しないと自分で除草するのは大変ですが、
除草費用も膨大になるケースも何件か見てきましたので、費用は予算に組み込む必要があります。
農地法4条許可申請
上記解説の繰り返しになりますが、
農地を農地以外の用途（住宅・駐車場・太陽光発電など）に転用する場合、
「農地法の許可」が必要になります。
このとき、
自分の農地を転用する場合 → 第4条許可
他人の農地を転用目的で取得（購入）する場合 → 第5条許可
このように区分分けします。
どちらも「農地を非農地に変える」行為ですが、所有者が同じか違うかで条文が異なります。
まず自分の農地を転用したいという4条許可申請です。
以下のような場合に申請を必要とします。
・自分の農地に住宅・店舗・倉庫・駐車場などをつくるとき
・農地を資材置場・太陽光発電施設にする場合
・相続などで取得した農地を、自分の事業目的で農地以外の用途で使う場合
○許可が必要か届出で足りるかの違い
地域区分 手続き内容 許可権者 市街化区域内 届出で可（許可不要） 農業委員会 市街化調整区域・その他 許可が必要 都道府県知事（または農業委員会）
市街化区域内の農地に関しては「届出」のみで済み、約2週間で完了しますが、
市街化区域以外の農地を転用する場合は農業委員会への許可が必要となりますので、
申請→許可→受理まで２ヶ月以上は時間がかかります。
許可を受けるまでの要件は主に以下の通りです。
許可を受けるための主な要件（農地法第4条）
- 転用目的が明確であること
住宅建設・太陽光発電・駐車場など、具体的な利用目的を示す必要があります。
「とりあえず将来のために」など曖昧な転用は認められません。- 事業計画が適正であること
建築確認・開発許可・排水計画など、他法令との整合性が求められます。
都市計画法や農振法（農業振興地域整備法）と重なる場合は、事前の除外手続きも必要です。- 周辺農地への影響がないこと
排水・通路・農業用水などに支障を与えないか、農業委員会が審査します。- 土地利用が合理的であること
宅地造成や太陽光設備の配置が現実的で、維持管理できる計画であることが必要です。
農地転用の許可は、「立地基準」と「一般基準」の2つの柱によって判断されます。
立地基準は、「農地の位置・条件・周辺環境」からみて、その農地を転用してよいかどうかを判断するものです。
一般基準とは、転用の必要性・妥当性・事業実現性を審査するための基準です。
※農地法4条、農地法5条両方とも基準があります
農地転用許可の2つの基準
区分 内容 主な判断主体 立地基準 「どこにある農地か」に着目して判断 都道府県知事（農業委員会） 一般基準 「どんな理由・目的で転用するか」に着目して判断 都道府県知事（農業委員会）
「立地基準」と「一般基準」については別の記事にて紹介します。
農地法５条許可申請
最後に農地法５条許可申請の解説です。
農地法４条許可申請との違いは、他人の農地を転用目的で取得（購入）する場合に必要ということです。
- 不動産会社が農地を購入して分譲地にする
- 太陽光発電業者が農地を買って発電所を建設する
- 建設会社が農地を造成して工場・倉庫用地にする
このように「転用するために農地を取得する」場合は、第5条許可が必要です。
許可要件は以下の通りです。
許可を受けるための主な要件（農地法第5条）
- 転用目的が具体的で、実現性があること
建築計画や事業スケジュール、資金計画が明確で、実際に実現できる見込みがあるかを審査します。- 他法令との整合性があること
都市計画法・開発行為許可・建築基準法・農振除外手続きなど、
関連法令との調整が取れている必要があります。- 周辺農地への影響がないこと
隣接農地の営農や排水路などに支障を与えないかがチェックされます。- 転用後の土地利用が適正であること
建築物・設備が安全で環境に配慮しているか、農業委員会が確認します。
行政書士ができる主なサポートとしては、以下のことが可能です。
・許可区分（4条／5条）の判断
・必要書類（位置図・公図・登記事項証明書・事業計画書など）の作成
・他法令（都市計画法・農振法）との調整
・農業委員会・県庁との事前協議や補正対応
農地は専門的な話が多々出てきて、自分で申請するのは手間がかかりますので、
申請まで「時間がない」という場合は行政書士に依頼しましょう。
無許可転用のリスク
無許可転用は多大なリスクとなります。
仮に無断転用を行った場合、
・原状回復命令（農地に戻すよう命じられる）
・3年以下の懲役または300万円以下の罰金（農地法第64条）
・将来の許可申請が困難になる
原状回復命令とは「転用した土地を再び農地の状態に戻しなさい」
という行政命令です。
実際に、住宅や太陽光パネルを撤去して元の農地に戻すよう指導されるケースもあり、
費用負担が数百万円に及ぶことも珍しくありません。
また「3年以下の懲役または300万円以下の罰金」という刑事罰も存在します。
さらに、法人の場合は1億円以下の罰金が科されることもあります（両罰規定）。
つまり、「知らなかった」では済まされない重大な違反行為とみなされます。
「将来の許可申請が困難になる」とは無断転用を行った場合、その土地をまた売却する場合、
「実は農地だった土地に建物が建っており、隣地に支障をきたす恐れがある」などの判断となった場合、
建物を壊して農地の状態に戻すよう指摘が入ることも考えられます。
今は大丈夫でも、どこかでしっぺ返しがきますので、無断転用は全体にしないようにしましょう。
おわりに
今回は農地法の基本原則である、各許可申請について簡単に解説しました。
農地の絡む不動産売買、所有する農地の活用を検討しているという場合は、
当事務所の得意としておりますので、お気軽にご相談ください。
