【完全ガイド】不動産売買の「契約書チェック」で行政書士ができること
目次
はじめに
不動産売買は多くの人にとって「人生最大の契約行為」です。
しかし実際には、売主・買主ともに契約内容を正しく理解しないまま署名押印し、
後から「こんなはずじゃなかった…」というトラブルに発展するケースが後を絶ちません。
行政書士は、法律専門家として 不動産売買契約書・重要事項説明書の内容チェック、
条文のリスク分析、契約書の改善提案 を行い、
依頼者が安全に取引できるようサポートすることができます。
この記事では、行政書士が不動産売買契約においてどこまで対応できるのか、
また実際にどのような価値を提供できるのかを、実践的に詳しく解説します。
不動産売買で行政書士が関わるメリット
不動産売買契約書は、
一般の方にとって読みづらく、専門用語も多く含まれています。
もちろん、不動産会社も説明してくれますが、
すべての業者が十分なリスク説明をしてくれるわけではありません。
行政書士が入ることで、次のようなメリットが生まれます。
■（1）契約内容を法律的に説明してもらえる
契約条項の意味、リスク、注意点を 依頼者側の立場で 分かりやすく説明します。
■（2）不動産会社の説明不足・意図的な省略を防げる
「これは説明しなくて大丈夫です」「一般的なので説明しません」
こういった不十分な説明を見抜くことができます。
■（3）売主・買主どちらにも公平な視点で分析できる
行政書士は利害関係を持たないため、中立的に契約書を読み解けます。
■（4）契約後にトラブルになりやすい条項を見抜ける
特に以下の部分はトラブルが多発しやすいポイントです。
- 契約不適合責任
- 付帯設備の故障
- 境界未確定
- 私道の負担関係
- 雨漏り・シロアリの事前告知
- 建物の違法建築
行政書士はこれらを重点的にチェックします。
■（5）第三者の専門家が入ることで精神的に安心できる
不動産売買は大きなプレッシャーがかかります。
専門家が味方につくだけで、契約がスムーズになります。
行政書士ができる業務・できない業務
行政書士は「権利義務・事実証明に関する書類作成の専門家」です。
不動産売買では次の範囲で業務が可能です。
行政書士ができること
✔ 契約書内容のチェック
売買契約書・重要事項説明書の 内容の整合性・リスク・法的妥当性 を確認します。
✔ 改善条項の提案
より安全な取引にするため、具体的な修正案を書面で提案できます。
✔ 契約条項の意味の説明
専門用語の解説、条項のリスク説明を依頼者に行います。
✔ 依頼者の立場での交渉アドバイス
どの条項を変更すべきか、どこまで譲るべきかを助言します。
✔ 売買契約書の作成（依頼がある場合）
行政書士が双方の合意内容をもとに民民間の契約書を作成することができます。
行政書士ができないこと
✘ 当事者の代理交渉
価格交渉や条件交渉の「代理行為」は弁護士法に抵触します。
※助言は可能
✘ 不動産仲介行為
宅建業の免許が必要です。
✘ 法律トラブルの代理
すでにトラブルになっている案件は弁護士の業務領域です。
契約書チェックで見るべき「10の重要ポイント」
行政書士が契約書チェックで必ず確認する項目をまとめます。
① 契約当事者の表示
住所・氏名の誤りがあると契約自体が無効リスクになります。
② 売買対象の特定（地番・家屋番号）
所在 と 地番 の違いが理解できていない契約書は危険です。
③ 売買価格と支払い方法
手付金の種類（解約手付／違約手付）、支払スケジュールを確認します。
④ 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）
特に中古住宅で最もトラブルが多い部分。
期間を短すぎる設定にしている契約書は要注意。
⑤ 付帯設備表・物件状況確認書
エアコン・給湯器・照明・雨漏り・シロアリ等の告知内容を要確認。
⑥ 境界の確定状況
確定測量済みか、杭があるか、越境の有無など。
⑦ 私道の負担・通行承諾
通行承諾書がなければ建て替えできないケースがあります。
⑧ 解除条項
住宅ローン特約、手付解除の期限など。
⑨ 公法上の規制
都市計画区域、用途地域、建ぺい率、再建築の可否など。
⑩ 特約条項の内容
不動産会社が自社有利に書いているケースが非常に多い項目です。
よくあるトラブルと行政書士の予防策
契約書チェックを行うと、以下のリスクが事前に見つかることが多いです。
トラブル① 契約不適合責任の免責
中古住宅で「契約不適合責任なし」という特約が入っているケース。
対策
- 免責条件が適法か確認
- 点検範囲を明確化
- インスペクション（建物診断）
トラブル② 私道の掘削承諾がない
水道管交換や下水工事ができない可能性があります。
対策
- 通行・掘削承諾書の取得
- 持分状況の確認
- 建替え可否の調査
トラブル③ 境界問題
「あとで測量すれば大丈夫です」と説明されがちですが、危険です。
行政書士の対策
- 測量図の確認
- 越境リスク
- 確定測量の実施
トラブル④ 契約後に設備の故障が判明
引渡し後のトラブルで最も多いケースです。
対策
- 付帯設備表の確認
- 引渡前の最終チェックリスト
- 写真による証拠保全のすすめ
契約書チェックの実務プロセス
行政書士に依頼すると、一般的には次の流れで契約書を確認します。
- 事前相談（契約書・重説・図面の受領）
- 契約書全文の精査
- リスク分析レポートの作成
- 修正条項の提案書作成
- 依頼者への説明
- 契約当日の立会い（希望がある場合）
レポート形式でリスクを可視化することで、
依頼者は不動産会社に対して落ち着いて交渉しやすくなります。
行政書士に依頼するタイミングと費用相場
■依頼のベストタイミング
契約前（契約書を受け取ってすぐ）
ギリギリだと修正交渉が難しくなるため、早めの相談が安心です。
■費用相場
一般的には次のような料金です。
- 契約書チェック：30,000〜80,000円
- 特約条項の設計：20,000〜50,000円
- 契約立会い：20,000〜40,000円
契約書チェックの需要
近年、郡山市では次の理由により「契約書チェック」の需要が伸びると想定されます。
✔ 中古住宅取引の増加
築古物件が増え、契約不適合リスクが高まっています。
✔ 移住者・UIターンの増加
土地に不慣れな買主が増え、第三者チェックのニーズが拡大。
✔ 相続した不動産の売却
相続不動産の売却は法的リスクが多く、専門家の助言が重要。
✔ トラブル経験者からの紹介が増加
「契約前にチェックしておけばよかった」という後悔からの口コミが増えています。
行政書士に依頼すべき人の特徴
次のような方は、契約書チェックの依頼がおすすめです。
- 初めて不動産を買う・売る方
- 中古住宅の購入を検討している方
- 相続した不動産を売却する方
- 私道負担や境界が気になる物件の方
- 不動産会社の説明に不安がある方
専門家が入るだけで、契約は格段に安全になります。
まとめ：不動産の安心は「契約前のチェック」で決まる
不動産売買は、
契約書を理解せずに進めてしまうと後悔するリスクが非常に高い行為です。
行政書士は、契約書の法的チェックを通じて、
依頼者をトラブルから守ることができます。
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