空き家は「売るべき」か「貸すべき」か？後悔しない判断ポイントを行政書士が解説
目次
はじめに
相続などをきっかけに空き家を取得したものの、
「売った方がよいのか」
「貸して家賃収入を得た方がよいのか」と悩む方は少なくありません。
特に、実家を相続した場合には、
思い出があるため
簡単には売却を決断できないこともあります。
一方で、使わないまま放置していると、
固定資産税、草木の管理、建物の劣化、
近隣トラブルなど、さまざまな負担が発生します。
空き家問題は全国的にも深刻化しており、
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、
全国の空き家数は約900万戸、
空き家率は13.8％と過去最高となっています。
この記事では、不動産法務に関わる行政書士の視点から、
空き家を「売るべきか」「貸すべきか」を判断するための
ポイントをわかりやすく解説します。
空き家を放置することが一番危険です
まず大前提として、
空き家は「売る」か「貸す」か以前に、
放置することが一番危険です。
空き家を放置すると、建物は急速に傷みます。
人が住んでいない家は換気や通水が行われないため、
湿気がこもりやすく、
カビ、雨漏り、シロアリ被害、
給排水管の劣化などが進みやすくなります。
また、庭木や雑草が伸びることで、
隣地への越境、害虫の発生、不法投棄、
防犯上の問題が生じることもあります。
屋根材や外壁材が落下すれば、
近隣住民や通行人に被害を与えるおそれもあります。
さらに注意したいのが、
空家等対策特別措置法に基づく「特定空家等」や
「管理不全空家等」に該当する可能性です。
適切に管理されていない空き家について
市区町村から勧告を受けると、
固定資産税等の住宅用地特例の対象から
除外される場合があります。
国土交通省の資料でも、
管理不全空家等について勧告を受けた敷地は
住宅用地特例の適用対象から除外されるとされています。
つまり、
「とりあえずそのままにしておく」という判断は、
実は最もリスクが高い選択になりかねません。
空き家を所有した場合には、
早い段階で「売る」「貸す」「解体する」「自分で使う」
「親族で利用する」など、
今後の方針を決めることが重要です。
空き家を売るメリット
空き家を売却する最大のメリットは、
管理の負担から解放されることです。
空き家を所有している限り、
固定資産税、火災保険料、草刈り、修繕、見回り、
近隣対応などの負担が続きます。
自宅から遠方にある空き家の場合、
現地確認に行くだけでも時間と交通費がかかります。
売却すれば、これらの継続的な負担をなくすことができます。
特に、今後その家に住む予定がない場合や、
親族の誰も利用する予定がない場合には、
売却は非常に現実的な選択肢です。
また、空き家は時間が経つほど価値が下がりやすい傾向があります。
建物が古くなれば、
買主から解体費用や修繕費用を理由に
価格交渉を受けることもあります。
状態が良いうちに売却した方が、
結果的に高く売れる可能性があります。
さらに、相続した空き家を売却する場合には、
一定の要件を満たすことで
「被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」が使える場合があります。
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行政書士くろす綜合法務事務所 
国税庁によれば、
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋や
その敷地等を、
一定期間内に売却し、
要件を満たす場合には、
譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。
ただし、
令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、
控除額が1人あたり2,000万円までとなる点にも注意が必要です。
この特例が使えるかどうかで、
売却後の税負担が大きく変わることがあります。
空き家を相続した場合には、
売却前に税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
空き家を売るデメリット
一方で、
空き家を売ることにはデメリットもあります。
まず、一度売却してしまうと、
その不動産を取り戻すことは基本的にできません。
実家や親族の思い出がある家の場合、
売却後に「やはり残しておけばよかった」と後悔するケースもあります。
また、地方の空き家の場合、
すぐに買主が見つかるとは限りません。
市街地から離れている、再建築が難しい、接道に問題がある、
建物の老朽化が激しい、農地や山林が付属しているなどの事情があると、
売却に時間がかかることがあります。
さらに、
古い建物付きの土地では、
買主から「解体してから引き渡してほしい」と求められることがあります。
解体費用は建物の構造や規模によって異なりますが、
場合によっては数百万円かかることもあります。
売却価格だけを見て判断するのではなく、
測量費、解体費、残置物撤去費、仲介手数料、
譲渡所得税なども含めて、
手元にいくら残るのかを確認することが大切です。
空き家を貸すメリット
空き家を貸す最大のメリットは、
所有権を残したまま家賃収入を得られることです。
将来的に自分や家族が使う可能性がある場合、
すぐに売却せず、一定期間貸すという選択肢もあります。
特に、立地が良く、建物の状態も比較的良い空き家であれば、
賃貸物件として活用できる可能性があります。
毎月の家賃収入が入れば、
固定資産税や維持管理費の負担を軽減できます。
場合によっては、
将来的な修繕費や相続対策資金として活用することもできます。
また、建物は人が住むことで管理状態が維持されやすくなります。
換気、通水、清掃が行われるため、
完全な空き家として放置するよりも
劣化を抑えられる場合があります。
最近では、通常の賃貸だけでなく、
事務所、店舗、倉庫、民泊、シェアスペース、
福祉施設、地域交流拠点など、
空き家の活用方法も多様化しています。
ただし、
用途によっては建築基準法、都市計画法、消防法、旅館業法、
農地法などの確認が必要になる場合があります。
「貸せば収入になる」と単純に考えるのではなく、
その建物をどのような用途で貸すのか、
法的に問題がないかを事前に確認することが重要です。
空き家を貸すデメリット
空き家を貸す場合のデメリットは、
貸主としての責任が発生することです。
入居者が決まれば家賃収入は得られますが、
雨漏り、給湯器の故障、排水トラブル、
エアコンの不具合などが発生した場合、
貸主側で修繕対応が必要になることがあります。
古い空き家の場合、
貸し出す前に大規模な修繕が必要になることもあります。
キッチン、浴室、トイレ、床、壁、
屋根、給排水設備などを修繕すると、
初期費用が大きくなる可能性があります。
また、入居者とのトラブルにも注意が必要です。
家賃滞納、近隣トラブル、無断改装、退去時の原状回復、
ペット飼育、残置物の放置など、
賃貸にはさまざまなリスクがあります。
さらに、普通借家契約で貸してしまうと、
貸主側の都合だけで簡単に退去してもらうことはできません。
将来的に自分で使う可能性がある場合には、
契約形態を慎重に検討する必要があります。
一定期間だけ貸したい場合には、
定期建物賃貸借契約を検討することもあります。
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ただし、
定期建物賃貸借契約は法律上の要件を満たす必要があるため、
契約書の作成や説明方法に注意が必要です。
空き家を貸す場合には、
家賃収入だけでなく、
修繕費、管理費、空室リスク、契約トラブルまで含めて
判断する必要があります。
売るべき空き家の特徴
では、
どのような空き家は売却を優先すべきなのでしょうか。
まず、今後自分や親族が使う予定がまったくない空き家です。
誰も住む予定がなく、
帰省時に使うこともなく、
将来的な活用の見込みもない場合には、
所有し続ける理由は少なくなります。
次に、建物の老朽化が進んでいる空き家です。
雨漏り、傾き、シロアリ被害、給排水設備の劣化などがある場合、
賃貸に出すためには多額の修繕費が必要になります。
修繕費をかけても十分な家賃が取れない場合には、
売却を検討した方がよいでしょう。
また、遠方にある空き家も売却向きです。
所有者が近くに住んでいない場合、
管理やトラブル対応が難しくなります。
管理会社に依頼する方法もありますが、
費用がかかります。
さらに、相続人が複数いる場合も注意が必要です。
共有名義のまま空き家を所有すると、
売却、賃貸、解体、修繕などの判断に全員の合意が
必要になることがあります。
相続人同士の意見が分かれそうな場合には、
早めに売却して現金化し、
分配する方がトラブルを防ぎやすいことがあります。
特に、相続した空き家については、
税制上の特例が使える期間や要件にも注意が必要です。
売却のタイミングを逃すと、
結果的に税負担が増える可能性もあります。
貸すべき空き家の特徴
一方で、
貸すことを検討しやすい空き家もあります。
まず、立地が良い空き家です。
駅、学校、病院、商業施設、幹線道路に近い場所であれば、
賃貸需要が見込める可能性があります。
地方であっても、
駐車場が広い、事務所利用がしやすい、
作業場や倉庫として使いやすいなど、
用途によって需要がある場合があります。
次に、建物の状態が良い空き家です。
大きな修繕をしなくても住める状態であれば、
初期費用を抑えて賃貸に出せる可能性があります。
また、将来的に家族が使う可能性がある場合にも、
すぐに売却せず貸す選択肢があります。
ただし、
この場合には、
契約期間や契約形態を慎重に設計する必要があります。
さらに、
家賃収入を得ながら資産として保有したい場合にも賃貸は有効です。
不動産を手放さず、
毎月の収入を得られる点は大きな魅力です。
ただし、
貸す場合には「貸せる状態にするための費用」と
「実際に取れる家賃」を比較することが重要です。
たとえば、修繕に300万円かかり、
家賃が月5万円の場合、
単純計算でも修繕費を回収するまでに5年かかります。
その間に空室期間や追加修繕が発生すれば、
収支はさらに悪化します。
空き家を貸すかどうかは、
感情ではなく収支計算で判断することが大切です。
判断ポイント1：将来使う予定があるか
空き家を売るか貸すかを判断するうえで、
最初に考えるべきことは
「将来使う予定があるか」です。
自分が住む予定がある、
子どもが将来使う可能性がある、
親族の拠点として残したいなど、
明確な利用予定がある場合には、
すぐに売却する必要はないかもしれません。
一方で、
「いつか使うかもしれない」という
曖昧な理由だけで所有し続けるのは危険です。
空き家は所有しているだけで費用がかかります。
固定資産税、保険料、修繕費、草刈り費用などが毎年発生します。
「5年以内に使う予定があるか」
「誰が使うのか」
「使うためにいくら修繕費がかかるのか」を具体的に考えてみましょう。
明確な答えが出ない場合には、
売却も含めて検討すべきです。
判断ポイント2：修繕費はいくらかかるか
空き家を貸す場合、
修繕費の見積もりは非常に重要です。
見た目はきれいでも、
給湯器、配管、屋根、外壁、床下などに問題がある場合があります。
特に長期間使用していない空き家では、
水回りの不具合が発生しやすくなります。
貸すために必要な修繕費が高額になる場合、
その費用を家賃収入で回収できるかを考える必要があります。
たとえば、修繕費が500万円かかり、
家賃が月6万円の場合、
単純計算で回収に約7年かかります。
空室期間や管理費、固定資産税を考えると、
実際の回収期間はさらに長くなります。
このような場合、
無理に貸すよりも、現状のまま売却する、
解体して土地として売却する、
または買取業者に相談する方がよいケースもあります。
判断ポイント3：賃貸需要がある地域か
空き家を貸す場合には、
その地域に賃貸需要があるかを確認する必要があります。
地方では、
空き家を貸したくても借り手が見つからないことがあります。
特に、交通の便が悪い、駐車場がない、
学校や商業施設から遠い、建物が古いといった条件では、
賃貸募集に苦戦する可能性があります。
一方で、地方でも需要がある物件はあります。
たとえば、駐車場が複数台ある戸建て、
ペット可にできる住宅、事務所兼住宅として使える物件、
倉庫や作業場付きの物件などは、
一定のニーズが見込めることがあります。
賃貸需要を判断するには、
近隣の家賃相場、空室状況、
同じような戸建て賃貸の募集状況を確認することが大切です。
不動産会社に相談し、
実際にいくらで貸せそうかを確認するとよいでしょう。
判断ポイント4：相続人同士で意見が一致しているか
相続で取得した空き家の場合、
相続人同士の意見調整も重要です。
相続人の一人は「売りたい」、
別の相続人は「貸したい」、
また別の相続人は
「思い出があるから残したい」と考えることがあります。
共有名義にすると、
将来的な売却や賃貸、修繕、解体の判断が難しくなることがあります。
また、共有者の一人が亡くなると、
その持分がさらに相続され、
権利関係が複雑になることもあります。
空き家を相続する場合には、
遺産分割協議の段階で、誰が取得するのか、
売却するのか、貸すのか、
管理費用を誰が負担するのかを明確にしておくことが大切です。
単に名義を移すだけでなく、
将来の管理や処分まで見据えて話し合う必要があります。
判断ポイント5：法的な制限がないか
空き家を売る場合も貸す場合も、
法的な制限の確認が必要です。
たとえば、市街化調整区域にある建物の場合、
再建築や用途変更に制限がかかることがあります。
建物を壊してしまうと、再建築が難しくなるケースもあります。
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また、接道義務を満たしていない土地では、
建て替えができない可能性があります。
買主にとって大きなリスクになるため、
売却価格にも影響します。
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空き家を店舗、事務所、民泊、福祉施設などに活用する場合には、
建築基準法、都市計画法、消防法、旅館業法などの
確認が必要になる場合があります。
さらに、
農地や山林が付属している場合には、
農地法や森林法の手続きが関係することもあります。
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「古い家だから自由に使える」と考えるのは危険です。
用途を変える場合や第三者に貸す場合には、
事前に法的な確認を行うことが重要です。
判断ポイント6：売却価格と賃貸収益を比較する
最終的には、
売却した場合と貸した場合の収支を比較することが重要です。
売却する場合には、売却価格から、
仲介手数料、測量費、解体費、残置物撤去費、譲渡所得税などを差し引いて、
手元に残る金額を確認します。
貸す場合には、家賃収入から、
修繕費、管理費、固定資産税、火災保険料、空室リスク、
将来の大規模修繕費を差し引いて考えます。
たとえば、
売却すれば800万円手元に残る空き家を月5万円で貸す場合、
年間家賃は60万円です。
単純計算では約13年分の家賃に相当します。
しかし、修繕費や空室リスクを考えると、
実際にはもっと長い期間が必要になることがあります。
反対に、売却価格が低くても、
立地が良く安定して貸せる物件であれば、
賃貸として保有するメリットがある場合もあります。
大切なのは、
「なんとなく売る」
「なんとなく貸す」ではなく、
数字で比較することです。
行政書士に相談できること
空き家の売却や賃貸を検討する際には、
不動産会社だけでなく、
行政書士に相談できる場面もあります。
たとえば、
相続が関係する空き家では、
相続人調査、戸籍収集、法定相続情報一覧図の作成、
遺産分割協議書の作成などが必要になることがあります。
また、農地が付属している場合には、
農地法の許可や届出が必要になることがあります。
市街化調整区域の不動産では、
都市計画法上の制限が問題になることもあります。
さらに、空き家を事務所、店舗、福祉施設、民泊、倉庫などに活用する場合には、
各種許認可や行政手続きの確認が必要になる場合があります。
行政書士は、
相続手続き、許認可、不動産に関する行政手続きの面から、
空き家活用をサポートすることができます。
もちろん、
売買価格の査定や仲介は不動産会社、
税金の具体的な計算は税理士、
登記は司法書士の業務になります。
そのため、空き家問題では、
必要に応じて複数の専門家と連携することが大切です。
まとめ：空き家は「売るか貸すか」よりも早めの判断が大切です
空き家を売るべきか、
貸すべきかは、物件の状態、立地、相続人の状況、
将来の利用予定、修繕費、賃貸需要、法的制限によって変わります。
今後使う予定がなく、建物の老朽化が進んでいる場合や、
相続人同士で共有状態が続く場合には、
売却を検討した方がよいケースが多いでしょう。
一方で、立地が良く、建物の状態も良好で、
賃貸需要が見込める場合には、
貸して家賃収入を得る選択肢もあります。
ただし、どちらを選ぶ場合でも、
空き家を放置することは避けるべきです。
空き家は時間が経つほど劣化し、
売却も賃貸も難しくなる可能性があります。
「まだ決められないから、そのままにしておく」という状態が長く続くと、
固定資産税、修繕費、近隣トラブル、
相続人間の問題などが大きくなってしまいます。
空き家を相続した場合や、
使っていない実家の処分に悩んでいる場合には、
早めに専門家へ相談し、
売却、賃貸、解体、活用の方向性を整理することが大切です。
空き家は、適切に判断すれば大切な資産になります。
しかし、放置すれば負担やリスクにもなります。
後悔しないためにも、
「売るべきか」
「貸すべきか」を感情だけで判断せず、
法務・税務・不動産・管理コストの面から総合的に検討しましょう。
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