市街化調整区域で建物は建てられる？都市計画法34条をわかりやすく解説
目次
はじめに
不動産の売買や建築を検討していると、
「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。
市街化調整区域とは、
簡単にいうと「市街化を抑制すべき区域」のことです。
つまり、住宅地や商業地としてどんどん開発していく地域ではなく、
農地や自然環境、既存集落の環境を守りながら、
無秩序な開発を防ぐために指定されている区域です。
そのため、市街化調整区域では、
市街化区域と同じ感覚で
「土地を買ったから家を建てる」
「空き地だから店舗を建てる」ということはできません。
建物を建てる場合や、土地の造成を行う場合には、
都市計画法上の開発許可や建築許可が問題になります。
このとき、特に重要になるのが都市計画法34条です。
都市計画法34条は、市街化調整区域において、
どのような開発行為であれば許可の対象になり得るのかを定めた規定です。
国土交通省も、都市計画法34条について
「市街化調整区域にのみ適用される立地基準」であり、
市街化調整区域の性格から許可できる開発行為の類型を限定していると説明しています。
この記事では、市街化調整区域に関する都市計画法34条について、
不動産取引や建築計画の場面で問題になりやすいポイントを、
できるだけわかりやすく解説します。
市街化調整区域とは何か
まず、市街化調整区域の基本を確認しておきましょう。
都市計画区域の中には、
大きく分けて「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や、
今後おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域です。
一方、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。
つまり、市街化区域が
「建物を建て、街として整備していく区域」であるのに対し、
市街化調整区域は
「原則として新たな市街化を抑える区域」という位置づけになります。
そのため、
市街化調整区域内の土地は、
市街化区域内の土地に比べて価格が安く見えることがあります。
しかし、
価格が安いからといって安易に購入すると、
「建物が建てられない」
「再建築ができない」
「住宅ローンが難しい」
「売却時に買主が見つかりにくい」といった
問題が発生することがあります。
不動産取引の現場では、市街化調整区域の土地について
単に面積や道路付け、価格だけを見るのではなく、
そもそも建築や用途変更が可能なのかを確認することが非常に重要です。
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開発許可制度とは
市街化調整区域を理解するうえで欠かせないのが、開発許可制度です。
開発行為とは、都市計画法上、
主として建築物の建築や特定工作物の建設を目的として行う土地の区画形質の変更をいいます。
国土交通省も、開発行為について、
建築物の建築やコンクリートプラント等の第1種特定工作物、
ゴルフコースや1ヘクタール以上の墓園等の第2種特定工作物の建設を目的とした
土地の区画形質の変更と説明しています。
わかりやすくいうと、土地を造成したり、
区画を変更したりして、
建物を建てるための土地利用を行う場合に、
開発許可が問題になります。
開発許可制度の目的は、
無秩序な市街化を防ぎ、
良好で安全な市街地の形成を図ることにあります。
特に市街化調整区域では、
もともと市街化を抑制する区域であるため、
開発行為について厳しい制限が設けられています。
開発許可の基準には、大きく分けて2つあります。
都市計画法33条に関する技術基準
これは、道路、公園、排水施設、防災上の措置など、
土地や建物を安全に利用するための基準です。
都市計画法34条に関する立地基準
これは、市街化調整区域で
「その場所に建てる必要性があるか」
「市街化を促進するおそれがないか」といった観点から判断される基準です。
国土交通省も、
都市計画法33条を道路・公園・給排水施設等に関する技術基準、
都市計画法34条を市街化調整区域における立地基準として整理しています。
つまり、市街化調整区域では、
単に道路や排水の条件を満たせばよいわけではありません。
都市計画法34条に該当するかどうかが、大きなポイントになります。
都市計画法34条とは
都市計画法34条は、
市街化調整区域において開発許可を受けるための重要な規定です。
市街化調整区域は、
原則として新たな建築や開発を抑制する区域です。
しかし、すべての建築や開発を一切禁止してしまうと、
既存集落の生活、農業、事業活動、公共施設の整備などに支障が生じます。
そこで都市計画法34条では、
市街化調整区域であっても、
一定の類型に該当する開発行為については、
許可の対象になり得るものとしています。
たとえば、周辺住民の日常生活に必要な店舗、
農林水産物の処理・貯蔵・加工施設、
地区計画に適合する開発、
条例で指定された区域内の一定の建築物、
開発審査会の議を経たものなどが代表例です。
国土交通省の説明でも、都市計画法34条の例として、
日用品店舗等、
農林水産物の処理・貯蔵・加工施設、地区計画に適合する開発、
条例指定区域における開発、
開発審査会の議を経た開発などが挙げられています。
ここで大切なのは、都市計画法34条は
「市街化調整区域でも自由に建てられる」という規定ではないということです。
むしろ逆です。
市街化調整区域では原則として開発を抑制する。
そのうえで、
例外的に認められるものを
都市計画法34条で限定しているという理解が正確です。
市街化調整区域で建築許可が必要なケース・不要なケース
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都市計画法34条1号｜日常生活に必要な店舗や施設
都市計画法34条の中でも比較的相談が多いのが、
いわゆる34条1号に関するものです。
これは、周辺住民の日常生活に必要な施設に関する規定です。
たとえば、日用品を販売する小規模店舗、
診療所、理容室、美容室、食料品店など、
既存集落の住民が日常生活を送るうえで
必要とされる施設が問題になることがあります。
ただし、「店舗なら何でもよい」というわけではありません。
市街化調整区域は、
あくまで市街化を抑制する区域です。
そのため、広範囲から多くの客を集める大型店舗や、
周辺環境に大きな影響を与える施設は、
34条1号の趣旨に合わない可能性があります。
ポイントは、
その施設が本当に周辺住民の生活に必要なものかどうかです。
たとえば、既存集落に住む人たちのための
小規模な日用品店であれば検討の余地があります。
一方で、
市街地から多くの来客を呼び込むことを目的とした商業施設の場合、
市街化を促進するおそれがあるとして、
許可が難しくなる可能性があります。
実務上は、施設の用途、規模、利用者の範囲、周辺の土地利用状況、
道路状況、既存集落との関係などを総合的に確認する必要があります。
都市計画法34条4号｜農林水産物の処理・貯蔵・加工施設
市街化調整区域では、
農地や農業関連施設が多く存在します。
そのため、農業に関連する施設について、
都市計画法34条4号が問題になることがあります。
34条4号は、
農林水産物の処理、貯蔵、加工のための施設に関する規定です。
たとえば、農産物の集出荷施設、
保管施設、加工施設などが検討対象になる場合があります。
農業と密接に関連する施設であれば、
市街化調整区域に立地する必要性が認められることがあります。
ただし、ここでも注意が必要です。
単に「農業に少し関係がある」というだけでは足りません。
実際にその施設が
農林水産物の処理、貯蔵、加工のために必要な施設なのか、
規模や用途が適切か、
事業内容と整合しているかを確認する必要があります。
また、農地を転用して施設を建てる場合には、
都市計画法だけでなく農地法の許可も問題になります。
市街化調整区域の土地は農地であることも多く、
都市計画法の開発許可と
農地転用許可の両方を検討しなければならないケースがあります。
この点を見落とすと、
「都市計画法上は可能性があるが、農地転用が難しい」
「農振農用地区域に入っていて、そもそも農地転用の前提が整わない」といった問題が発生します。
したがって、農業関連施設を検討する場合には、
都市計画法34条だけでなく、
農地法、農振法、道路、排水、土地改良区、
既存権利関係まで含めて確認することが重要です。
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都市計画法34条10号｜地区計画等に適合する開発
都市計画法34条10号は、
地区計画や集落地区計画に適合する開発に関する規定です。
地区計画とは、
一定の地区について、
道路や公園、建築物の用途、形態、敷地規模などを
きめ細かく定める都市計画の制度です。
市街化調整区域であっても、
地区計画等が定められている区域では、
その計画に適合する建築物や開発について許可の対象になる場合があります。
この制度は、無秩序な開発を認めるものではなく、
地域の実情に応じて、計画的に土地利用を誘導するためのものです。
たとえば、既存集落の維持、地域産業の振興、公共施設の配置、
生活環境の保全などを目的として、
一定の地区にルールを設けることがあります。
ただし、地区計画があるからといって、
何でも建てられるわけではありません。
地区計画の内容に適合していることが前提です。
建物の用途、規模、高さ、敷地面積、道路との関係など、
計画内容を細かく確認する必要があります。
都市計画法34条11号｜条例指定区域内の建築
不動産実務で非常に重要なのが、
都市計画法34条11号です。
34条11号は、
市街化区域に近接または隣接する一定の区域のうち、
地方公共団体の条例で指定された区域において、
一定の建築物の建築を認める制度です。
簡単にいうと、自治体が条例で指定した区域内であれば、
市街化調整区域であっても、
一定の条件のもとで住宅などの建築が認められる場合があるというものです。
この制度は、地域によって運用が大きく異なります。
ある自治体では、
一定の集落内で自己用住宅の建築が認められる場合があります。
一方で、別の自治体では、区域指定が限定的であったり、
建築できる用途が厳しく制限されていたりすることもあります。
そのため、市街化調整区域の土地を購入する場合には、
まずその土地が条例指定区域に入っているかどうかを確認する必要があります。
不動産広告で「市街化調整区域」と記載されていても、
条例指定区域内で一定の建築が可能な土地と、
原則として建築が難しい土地では、
資産価値が大きく異なります。
売主側としても、買主側としても、
ここを曖昧にしたまま契約を進めることは非常に危険です。
都市計画法34条12号｜条例で定める開発行為
都市計画法34条12号も、実務上重要な規定です。
34条12号は、市街化を促進するおそれがなく、
かつ市街化区域で行うことが困難または著しく不適当な開発行為について、
地方公共団体が条例で区域、目的、用途などを定めた場合に許可の対象となる制度です。
この規定も、自治体の条例や運用が非常に重要です。
たとえば、分家住宅、既存集落内の自己用住宅、既存宅地の利用、
地域産業に関連する施設などについて、
自治体の基準により取り扱いが定められている場合があります。
ただし、34条12号に該当するかどうかは、
単純な判断ではありません。
申請者の要件、
土地の要件、建築物の用途、敷地面積、既存集落との関係、道路や排水の状況、
過去の土地利用、線引き前からの宅地性など、
さまざまな事情を確認する必要があります。
特に注意すべきなのは、
「以前から家が建っていたから再建築できるはず」
「周りに家があるから大丈夫だろう」という思い込みです。
市街化調整区域では、
周辺に建物があることと、
自分の土地に建物が建てられることは別問題です。
過去の許可内容、建物の用途、建築時期、敷地の範囲、
所有者や使用者の関係などによって、
判断が変わることがあります。
都市計画法34条14号｜開発審査会案件
都市計画法34条14号は、
個別具体的な事情を踏まえて、
開発審査会の議を経たうえで許可の対象となる規定です。
34条1号から13号までの典型的な類型には当てはまらないものの、
市街化を促進するおそれがなく、
市街化区域で行うことが困難または著しく不適当と認められる場合に、
開発審査会の判断を経て許可されることがあります。
いわば、個別救済的な性格を持つ規定です。
ただし、34条14号は「困ったときの万能規定」ではありません。
開発審査会にかければ何でも通るというものではなく、
相応の公益性、必要性、合理性、周辺環境への影響が審査されます。
自治体ごとに開発審査会付議基準が定められていることも多く、
その基準に該当するかどうかを慎重に確認する必要があります。
実務上は、事前相談の段階で、
許可権者と十分に協議することが重要です。
計画内容を固めた後に「実は許可が難しい」と判明すると、
設計費、測量費、売買契約、融資、事業計画に
大きな影響が出てしまいます。
都市計画法34条と43条の違い
市街化調整区域の相談では、
都市計画法34条だけでなく、都市計画法43条も問題になります。
34条は、開発許可に関する立地基準です。
つまり、
土地の区画形質の変更を伴う開発行為について、
許可できる類型を定めたものです。
一方、43条は、
市街化調整区域のうち、
開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限に関する規定です。
国土交通省も、市街化調整区域で開発許可を受けた土地以外の土地では、
許可権者の許可を受けなければ一定の建築行為をしてはならないと説明しています。
簡単にいうと、
造成などの開発行為を伴う場合には34条が問題になり、
開発行為を伴わずに建物を建てる場合には
43条許可が問題になることがあります。
たとえば、既存宅地に建物を建て替える場合や、
既存建物の用途を変更する場合などでは、
43条許可の要否を確認する必要があります。
不動産取引では、
「開発許可が不要だから建築できる」と単純に判断してはいけません。
開発許可が不要であっても、
43条許可が必要になるケースがあります。
市街化調整区域の不動産取引で注意すべきポイント
市街化調整区域の不動産取引では、
通常の宅地取引以上に慎重な調査が必要です。
まず確認すべきは、
対象地が本当に市街化調整区域なのかという点です。
都市計画区域、市街化区域、市街化調整区域、
非線引き都市計画区域、都市計画区域外では、
建築や開発に関する考え方が異なります。
次に、過去の許可履歴を確認する必要があります。
過去に開発許可や建築許可を受けている場合、
その許可内容によって現在の利用可能性が変わることがあります。
たとえば、農家住宅として許可された建物を、
一般住宅として第三者が使用できるかどうかは慎重な確認が必要です。
農家住宅は、農業を営む者の居住を前提に許可されている場合があるため、
誰でも自由に住める住宅とは限りません。
また、既存建物がある場合でも、再建築できるとは限りません。
建築時期、線引き前からの建物か、許可を受けた建物か、用途変更が必要か、
敷地範囲が明確かなどを確認する必要があります。
さらに、道路の問題も重要です。建築基準法上の道路に接しているか、
接道義務を満たしているか、道路後退が必要か、
私道の権利関係に問題がないかを確認しなければなりません。
排水についても注意が必要です。
市街化調整区域では、
下水道が整備されていない地域も多く、
浄化槽、放流先、水路管理者、土地改良区、側溝の有無などが問題になります。
つまり、市街化調整区域の土地は、
「安いから買う」のではなく、
「建築・利用・売却の出口まで確認してから判断する」ことが重要です。
都市計画法34条の相談でよくある誤解
市街化調整区域に関する相談では、
いくつかの典型的な誤解があります。
隣に家が建っているから自分の土地にも建てられる
市街化調整区域では、
隣地に住宅があるからといって、
自分の土地にも住宅が建てられるとは限りません。
隣の家は、線引き前から存在していた建物かもしれませんし、
農家住宅として許可された建物かもしれません。
また、別の許可基準に基づいて建築された可能性もあります。
昔から宅地だから建てられる
登記地目が宅地であっても、
都市計画法上当然に建築できるとは限りません。
登記地目、固定資産税上の現況、
都市計画法上の建築可否は、それぞれ別の問題です。
市街化調整区域でも許可を取れば何とかなる
もちろん、許可の可能性がある案件もあります。
しかし、
都市計画法34条は例外的に許可できる類型を定めたものです。
計画内容が基準に合わなければ、許可を受けることはできません。
建物があるから用途変更も自由にできる
既存建物を別の用途に使う場合、
都市計画法上の用途変更が問題になることがあります。
たとえば、住宅を店舗に変える、農家住宅を一般住宅として売却する、
倉庫を事務所として使うといった場合には、
事前確認が必要です。
まとめ｜市街化調整区域は「建てられるか」より「何の根拠で建てられるか」が重要
市街化調整区域の土地を検討する際に大切なのは、
単に「建てられるか、建てられないか」ではありません。
本当に重要なのは、
何の法律上の根拠で建てられるのかという点です。
都市計画法34条1号なのか、4号なのか、10号なのか、11号なのか、
12号なのか、14号なのか。
あるいは、開発許可ではなく43条許可の問題なのか。
農地法や農振法の手続きも必要なのか。
この整理をしないまま話を進めると、
売買契約後に建築できないことが判明したり、
融資が進まなかったり、
買主とのトラブルになったりする可能性があります。
市街化調整区域の不動産は、
一般的な市街化区域の宅地とは異なり、
都市計画法、建築基準法、農地法、農振法、道路、排水、条例、
過去の許可履歴などを総合的に確認する必要があります。
特に、郡山市や福島県内のように、
市街化調整区域、農地、既存集落、農家住宅、分家住宅、用途変更などが絡む地域では、
事前調査の重要性が非常に高いといえます。
「市街化調整区域の土地を売りたい」
「市街化調整区域に家を建てたい」
「農家住宅を一般住宅として売却できるか確認したい」
「都市計画法34条に該当するか知りたい」
「農地転用と開発許可をあわせて相談したい」
このような場合には、
契約や建築計画を進める前に、
早い段階で専門家に相談することをおすすめします。
市街化調整区域の土地は、
条件を正しく確認すれば活用できる可能性があります。
一方で、確認不足のまま進めると、大きなリスクを抱えることにもなります。
都市計画法34条は、
市街化調整区域における土地利用の可否を判断するうえで、
非常に重要な規定です。
土地の価値を正しく判断するためにも、
表面的な価格や面積だけでなく、
法律上の建築可能性をしっかり確認することが大切です。
