借地権とは？種類・メリット・トラブル対策まで行政書士が解説

2026年4月20日 2026年4月20日黒須悠介

はじめに

不動産の相談を受けていると、

「借地権って結局どういう権利なの？」という質問を多くいただきます。

特に地方では、

古くからの借地契約がそのまま続いているケースも多く、

売買や相続の場面で問題になることが少なくありません。

本記事では、借地権の基本から種類、

メリット・デメリット、

よくあるトラブルと対策まで、

実務目線でわかりやすく解説します。

借地権とは何か

借地権とは、

「建物を建てるために他人の土地を借りる権利」です。

つまり、

土地 → 他人のもの
建物 → 自分のもの

という状態になります。

このような不動産の持ち方は、

日本では珍しくありません。

特に古い住宅地や商業地では多く見られます。

借地権は単なる賃貸借とは異なり、

強い権利として保護されているのが特徴です。

借地権の種類

借地権には大きく分けて2つの種類があります。

1. 普通借地権

最も一般的な借地権です。

特徴

更新が可能（半永久的に続く可能性あり）
借主の権利が非常に強い
地主は正当事由がないと更新拒絶できない

期間は原則30年以上とされており、

更新するとさらに延長されます。

実務上は「ほぼ永続的に使える権利」と考えて問題ありません。

2. 定期借地権

契約期間満了で確実に終了する借地権です。

主に以下の種類があります。

一般定期借地権（50年以上）
事業用定期借地権（10年以上50年未満）
建物譲渡特約付借地権

特徴

更新なし
契約終了時に更地返還
地主側に有利

近年はトラブル回避のため、

この定期借地権が増えています。

借地権のメリット

借地権には次のようなメリットがあります。

① 初期費用が安い

土地を購入しないため、

取得費用を大幅に抑えられます。

→特に都市部では大きなメリット

② 固定資産税がかからない

土地の所有者は地主のため、

固定資産税
都市計画税

は借主にはかかりません。

③ 立地の良い場所を使える

本来購入できないような好立地でも、

借地なら利用可能です。

借地権のデメリット

一方で、重要なデメリットも存在します。

① 地代の支払いが必要

毎月または年単位で地代を支払う必要があります。

② 増改築・売却に制限

地主の承諾が必要になるケースが多いです。

建替え
増築
売却

無断で行うと契約違反になる可能性があります

③ 契約関係が複雑

地主との関係性が重要で、トラブルの原因になりやすいです。

④ ローンが組みにくい

金融機関によっては担保評価が低くなります。

借地権のよくあるトラブル

実務でよくあるトラブルを紹介します。

① 更新を巡るトラブル

普通借地権では更新が前提ですが、

地主が更新を拒否
更新料で揉める

といったケースがあります。

「正当事由」が争点になります

② 地代の値上げ

地主から突然の値上げ要求が来るケースです。

周辺相場との比較
固定資産税の変動

などを理由に交渉されます。

③ 建替え承諾問題

老朽化により建替えが必要でも、

承諾が得られない
高額な承諾料を要求される

といった問題が発生します。

④ 相続時の混乱

借地権は相続対象となるため、

相続人間の争い
地主との関係悪化

が起きやすい分野です。

借地権付き不動産の売買の注意点

借地権付き物件を扱う際は、

通常の不動産よりも注意が必要です。

チェックポイント

借地契約書の内容
残存期間
地代
更新条件
承諾条件
地主の属性

特に「地主の性格」は実務上かなり重要です。

行政書士が関与できるポイント

借地権に関して行政書士が関与できるポイントはいくつかあります。

① 契約書の作成・チェック

借地契約書
合意書
承諾書

② 相続対応

遺産分割協議書作成
借地権評価の整理

③ トラブル予防

事前の契約設計
リスク説明

今後の借地権ビジネスの可能性

地方においては、

空き地増加
相続未整理
地主の高齢化

が進んでいます。

この中で、借地権の整理・再設計、定期借地への切り替えなどは、

今後、大きなビジネスチャンスになります。

まとめ

借地権は、

契約内容が複雑
トラブルが起きやすい
しかしニーズが高い

という特徴を持っています。

また借地権は一見シンプルに見えて、

実際には非常に奥が深い分野です。

借地契約の見直しをしたい
売却できるか知りたい
相続でどう扱うべきか分からない

このようなお悩みがある方は、

専門家に相談することをおすすめします。

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