農地を倉庫・資材置場にしたい場合の実務ガイド

2026年2月20日 2026年2月20日黒須悠介

はじめに

近年、建設業や運送業、不動産業の現場から

「農地を倉庫や資材置場として使えないか」というご相談が増えています。

特に地方都市では、市街地の土地価格が上昇し、

郊外の農地を有効活用したいというニーズが高まっています。

しかし、農地は単なる空き地ではありません。

農地を倉庫や資材置場にするには、

農地法の許可をはじめ、

農業振興地域の規制、都市計画法上の制限、

場合によっては開発許可や建築確認まで、複数の法令が関係してきます。

本記事では、

「農地を倉庫・資材置場にしたい」と考えたときに

必要となる実務の流れと注意点を詳しく解説します。

そもそも農地とは何か？最初に確認すべきポイント

まず最初に確認すべきは、

「その土地が農地に該当するかどうか」です。

農地かどうかは、単に登記簿上の地目だけで決まるわけではありません。

登記地目が「田」や「畑」であれば原則農地ですが、

たとえ長年耕作されていなくても、

現況が農地と評価されれば農地法の規制対象になります。

逆に、登記が「雑種地」であっても、

現況が耕作されていれば農地と判断される可能性もあります。

したがって、最初の実務は必ず現地確認と農業委員会への事前相談です。

農地を倉庫・資材置場にする場合は「農地転用」

農地を農業以外の用途に変更することを「農地転用」といいます。

倉庫や資材置場は農業用途ではありませんので、

原則として農地転用の許可が必要です。

農地転用には２つのパターンがあります。

■ 農地法第４条許可

所有者が自ら転用する場合
（例：所有者が自社倉庫を建てる）

■ 農地法第５条許可

売買や賃貸など、権利移転を伴う場合
（例：建設会社が資材置場として借りる）

実務上は、

事業者が借地して資材置場とするケースが多いため、５条許可が中心となります。

農地区分で難易度が決まる

農地は立地条件によって区分されています。

この区分によって許可の難易度が大きく変わります。

第１種農地：原則不許可
第２種農地：条件付き許可
第３種農地：比較的許可されやすい

特に第１種農地の場合、倉庫や資材置場への転用は極めて困難です。

まずは農業委員会にて農地区分の確認を行うことが重要です。

農業振興地域に指定されている場合の実務

対象地が農業振興地域の「農用地区域」に含まれている場合、

いきなり農地転用許可は受けられません。

まず必要となるのが「農振除外」です。

これは農業振興地域整備計画から当該農地を除外してもらう手続きです。

農振除外の要件は非常に厳しく、

他に代替地がないこと
周辺農地への影響がないこと
農業振興に支障がないこと

などを具体的に説明する必要があります。

実務では、
①農振除外申出
②農地転用許可申請
という二段階手続きになります。

倉庫と資材置場の実務上の違い

ここで重要なのが、「建物を建てるかどうか」です。

■ 資材置場（建物なし）

土地に砕石を敷くなどの形質変更のみで、建築確認は不要です。

ただし造成規模によっては開発許可が必要になる場合があります。

■ 倉庫（建物あり）

建築物を建てるため、建築確認申請が必要になります。

また、市街化調整区域では建築が原則制限されるため、

都市計画法上の許可も問題になります。

実務では、資材置場の方が比較的ハードルは低い傾向にあります。

都市計画法上の確認

次に必ず確認すべきは都市計画区域の区分です。

市街化区域
市街化調整区域
非線引き区域

特に市街化調整区域では、

原則として建物の新築は認められていません。

倉庫を建てる場合、

都市計画法第34条の各号要件に該当するかどうかを慎重に検討する必要があります。

開発許可が必要になるケース

一定規模以上の造成や区画形質の変更を伴う場合、

「開発行為」に該当する可能性があります。

例えば、

大規模な盛土や切土
1,000㎡を超える造成（都市計画法上の区分区域、自治体ごとに基準差あり）
道路新設

などです。

資材置場であっても、

造成内容によっては開発許可が必要になります。

農地転用申請書で重視されるポイント

許可申請書では、以下の点が特に重要です。

① 土砂流出防止措置

砕石敷き、法面保護、側溝設置など具体的に記載します。

② 排水計画

U字溝設置や雨水浸透桝など、周辺農地に影響を与えない計画が必要です。

③ 周辺農地への配慮

営農条件を悪化させないことを具体的に説明します。

これらが抽象的だと補正指示が入り、許可が遅れます。

無許可転用は絶対に避ける

「砕石を少し敷いただけだから大丈夫」という認識は危険です。

無許可転用は農地法違反となり、

原状回復命令
刑事罰
罰金

の対象になります。

事業者にとって大きなリスクです。

実務の正しい順番

農地を倉庫・資材置場にする場合、順番が極めて重要です。

① 農振除外（該当する場合）
② 農地法許可
③ 開発許可
④ 建築確認

順序を誤ると全てやり直しになるケースもあります。

まとめ｜農地転用は戦略設計がすべて

農地を倉庫・資材置場にする実務は、

単なる書類作成ではありません。

農地法
農振法
都市計画法
建築基準法

これらを横断的に理解し、事前にリスクを洗い出し、

最短ルートを設計することが重要です。

特に地方都市では、農地と不動産、相続問題が密接に絡みます。

適切に手続きを踏めば、

土地の有効活用という大きな価値を生み出すことができます。

農地を倉庫・資材置場に転用したいとお考えの方は、

まずは専門家へ早めに相談し、

正しい順序で進めることをおすすめします。

カテゴリー: 農地に関すること

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