再建築不可物件とは？原因・対処法・売却方法について解説
目次
はじめに
不動産を探していると、
「再建築不可物件」という言葉を見かけることがあります。
価格が相場より大幅に安いため
興味を持つ方も多いですが、
内容をよく理解せずに購入すると
大きなトラブルになる可能性があります。
また、相続した実家や空き家が
「再建築不可物件」であることが後から判明し、
売却や活用に困るケースも少なくありません。
この記事では、不動産法務を扱う行政書士の視点から
- 再建築不可物件とは何か
- 再建築不可になる原因
- 再建築不可物件の対処法
- 売却する方法
について解説します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、
現在建物が存在していても、
建物を解体すると
新しく建物を建てることができない土地のことをいいます。
これは主に建築基準法の規定によって定められています。
特に重要なのが「接道義務」です。
建築基準法の接道義務
建築基準法では、
建物を建てるためには
次の条件を満たす必要があります。
幅員4m以上の道路に2m以上接していること
これを接道義務といいます。
接道義務を満たしていない土地では、
建物を建てることができません。
つまり
- 建物を解体してしまう
- 新築ができない
という状態になるため「再建築不可」と呼ばれます。
再建築不可物件が生まれた理由
再建築不可物件の多くは、
昭和以前の古い住宅地で発生しています。
これは、
建築基準法が制定された1950年以前に建てられた建物が原因です。
当時は現在のような道路規制がなかったため
- 路地の奥に住宅がある
- 幅の狭い通路しかない
といった土地でも建物が建てられていました。
しかし建築基準法の施行後は、
接道義務を満たさない土地では新築ができなくなりました。
このような経緯から、
現在でも多くの再建築不可物件が存在しています。
再建築不可物件の主な原因
再建築不可物件になる原因は主に次の3つです。
1 接道義務を満たしていない
最も多い原因です。
例えば
- 道路に接していない
- 接道が2m未満
などの場合です。
このような土地では建築確認が下りないため、
建物を新築することができません。
2 建築基準法上の道路ではない
見た目は道路でも、
建築基準法上の道路でない場合があります。
例えば
- 私道
- 通路
- 位置指定道路ではない道
などです。
この場合も接道義務を満たさないため、
再建築不可になります。
3 市街化調整区域などの規制
市街化調整区域などでは建築が制限されています。
そのため土地の条件によっては
建物を再建築できない場合があります。
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行政書士くろす綜合法務事務所 
再建築不可物件のメリット
再建築不可物件にはデメリットだけでなく、
メリットもあります。
価格が安い
最大のメリットは価格です。
再建築不可物件は市場価値が低いため、
通常の土地よりも大幅に安く購入できます。
場合によっては相場の50％以下になることもあります。
固定資産税が安い
建物が建っている場合、
住宅用地の特例が適用されるため固定資産税が安くなります。
投資用物件として活用できる
再建築不可でも
- 賃貸住宅
- 民泊
- 駐車場
などとして活用できる場合があります。
再建築不可物件のデメリット
一方でデメリットも多くあります。
融資が受けにくい
金融機関は再建築不可物件の融資に慎重です。
そのため
住宅ローンが利用できないケースも多くあります。
将来の資産価値が低い
再建築ができないため、
資産価値は一般的な土地より低くなります。
売却が難しい
買い手が限られるため、
売却に時間がかかる場合があります。
再建築不可物件の対処法
再建築不可物件でも、
次のような方法で問題を解決できる場合があります。
隣地を購入する
隣の土地を購入して接道条件を満たす方法です。
これにより再建築可能になるケースがあります。
セットバックを行う
前面道路が狭い場合、
セットバックを行うことで接道条件を満たす場合があります。
通行地役権の設定
私道などの場合、
通行地役権を設定することで建築が可能になるケースがあります。
43条但し書き許可
建築基準法43条但し書き許可により、
例外的に建築が認められる場合があります。
これは自治体の判断によるため、
事前の調査が必要です。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件でも売却は可能です。
主な売却方法は次のとおりです。
不動産投資家に売却
再建築不可物件は
投資家が購入することがあります。
安く購入して
- リフォーム
- 賃貸
などに活用するためです。
隣地所有者に売却
隣の土地の所有者にとっては土地を拡張できるため、
購入を検討する場合があります。
買取業者に売却
再建築不可物件を専門に扱う買取業者も存在します。
再建築不可物件の調査方法
再建築不可かどうかは、
次の調査が必要です。
- 建築基準法上の道路確認
- 接道状況
- 用途地域
- 都市計画
- 市街化調整区域
これらを調査することで、
建築可能かどうかを判断できます。
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再建築不可物件は、
不動産トラブルの原因になることがあります。
そのため購入前には
- 法令調査
- 土地調査
- 契約書確認
などを行うことが重要です。
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まとめ
再建築不可物件とは、
建物を解体すると新しい建物を建てることができない土地のことをいいます。
主な原因は建築基準法の接道義務です。
再建築不可物件は
- 価格が安い
- 投資物件として活用できる
というメリットがある一方で
- 融資が受けにくい
- 売却が難しい
といったデメリットもあります。
そのため購入や売却の際には、
専門家に相談することをおすすめします。
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