個人間売買で不動産売買契約書を作るときの注意点｜トラブルを防ぐために確認すべきポイント
目次
はじめに
不動産の売買というと、
不動産会社が仲介に入り、
重要事項説明を受けてから
売買契約を結ぶ流れをイメージされる方が多いと思います。
しかし実際には、
親族間、知人間、近隣同士、
相続した土地の売却、隣地所有者への売却など、
不動産会社を通さずに
「個人間売買」として契約を進めるケースもあります。
個人間売買そのものが直ちに違法というわけではありません。
売主と買主が合意し、
売買代金、引渡し、登記、契約条件などをきちんと定めれば、
個人間でも不動産の売買契約を締結することは可能です。
一方で、個人間売買には大きな注意点があります。
それは、不動産会社が仲介に入る場合と比べて、
物件調査、契約条件の整理、法的リスクの確認、住宅ローン対応、
登記手続き、税務上の確認などを、
当事者自身で進めなければならないという点です。
特に不動産売買契約書は、
単に「売ります」「買います」と書けばよいものではありません。
契約書の内容が不十分なまま売買を進めると、
後になって「境界が違っていた」
「建物に不具合があった」
「引渡し日が曖昧だった」
「住宅ローンが通らなかった」
「契約を解除できるのか分からない」といった
トラブルにつながるおそれがあります。
この記事では、
個人間売買で不動産売買契約書を作成するときに、
特に注意すべきポイントを不動産法務の観点から解説します。
個人間売買でも契約書は必ず作成すべき
個人間売買では、
親族や知人同士の取引であることも多く、
「信頼関係があるから簡単な書面でよいのではないか」と考える方もいます。
しかし、不動産は高額な財産です。
口約束や簡単なメモだけで売買を進めることは
非常に危険です。
売買契約書には、
少なくとも次のような事項を明確に記載する必要があります。
売主・買主の氏名住所、
売買対象不動産の表示、
売買代金、手付金の有無、支払方法、所有権移転時期、
引渡し日、登記手続き、固定資産税等の清算、
契約不適合責任、契約解除、違約金、
境界、付帯設備、残置物、融資利用の有無などです。
これらを曖昧にしたまま契約してしまうと、
売主と買主の認識がずれたときに解決が難しくなります。
特に注意したいのは、
「知っている相手だから大丈夫」という考え方です。
親族間や知人間の売買ほど、
契約時には遠慮が出やすく、
細かい条件を詰めないまま進めてしまうことがあります。
しかし、後から相続人、配偶者、金融機関、
税務署、隣地所有者など第三者が関係してくると、
当初の当事者間の理解だけでは済まない問題に発展することもあります。
個人間売買だからこそ、
契約書によって条件を明確にしておくことが重要です。
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行政書士くろす綜合法務事務所 
売買対象不動産を正確に特定する
不動産売買契約書で最初に重要になるのが、
売買対象不動産の特定です。
土地であれば、所在、地番、地目、地積を記載します。
建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを記載します。
これらは固定資産税納税通知書だけで判断するのではなく、
登記事項証明書を取得して確認することが基本です。
固定資産税の課税明細書に記載されている面積と、
登記簿上の面積が一致しないこともあります。
また、現地で見ている土地と、
登記上の土地が完全に一致しているとは限りません。
たとえば、実際には一体の敷地として使っている土地でも、
登記上は複数筆に分かれていることがあります。
逆に、売買対象に含めるつもりのない私道部分、
共有持分、通路部分、山林、畑などが関係している場合もあります。
契約書では、「どの不動産を売るのか」を明確にしなければなりません。
対象不動産の記載が不正確だと、
所有権移転登記や引渡しの段階で問題になる可能性があります。
特に土地の一部だけを売買する場合には、
分筆登記が必要になることがあります。
この場合、測量、境界確認、分筆登記、農地転用、開発許可などが
関係することもあるため、
通常の売買よりも慎重な確認が必要です。
境界と面積の確認を曖昧にしない
個人間売買でトラブルになりやすいのが、
土地の境界です。
売主は「昔からここまでが自分の土地だと思っていた」と考えていても、
実際には隣地との境界が未確定であったり、
ブロック塀やフェンスの位置が境界線とずれていたりすることがあります。
契約書では、
境界についてどのように取り扱うのかを明確にしておくべきです。
たとえば、売主が引渡しまでに境界を明示するのか、
確定測量図を作成するのか、
現況有姿で引き渡すのか、
境界標がない場合はどうするのか、
隣地所有者との立会いを行うのか、といった点です。
特に買主が建物を建てる予定の場合や、
金融機関から融資を受ける場合には、
境界確認や測量図が求められることがあります。
契約後に「測量が必要だった」
「隣地所有者が境界確認に応じない」となると、
引渡しや決済に支障が出る可能性があります。
また、登記簿面積と実測面積が異なる場合に、
売買代金を増減させるのかどうかも重要です。
契約書には、登記簿売買とするのか、
実測売買とするのかを明記しておく必要があります。
登記簿売買とは、
登記簿上の面積を基準に売買代金を決め、
後で実測面積に差異があっても原則として精算しない方法です。
実測売買とは、
測量後の実測面積を基準に売買代金を精算する方法です。
どちらが正しいということではありませんが、
契約書で明確にしておかないと、
後日トラブルになる可能性があります。
契約不適合責任をどう定めるか
不動産売買契約書で非常に重要なのが、
契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、
引き渡された不動産が契約内容に適合していない場合に、
売主が負う責任のことです。
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たとえば、建物に雨漏りがある、
シロアリ被害がある、
給排水管に不具合がある、
土地に埋設物がある、
土壌汚染がある、
接道条件に問題がある、といったケースが考えられます。
個人間売買では、
売主が不動産業者ではないため、
物件の状態を十分に把握していないこともあります。
長年住んでいた建物であっても、
床下、屋根裏、配管、境界、地中埋設物など、
売主本人が気づいていない問題が存在することは珍しくありません。
契約書では、
契約不適合責任の範囲、期間、通知方法、
責任を負う項目、免責の有無などを明確に定める必要があります。
たとえば、売主が個人で中古住宅を売却する場合には、
「売主は、引渡し後〇か月以内に買主から通知を受けた雨漏り、
シロアリ被害、主要構造部の腐食、給排水管の故障について責任を負う」といった形で、
責任の範囲を限定することがあります。
一方で、「現況有姿売買」
「契約不適合責任を負わない」とする
条項を入れる場合もあります。
ただし、その場合でも、
売主が知っていながら告げなかった事実があると、
責任を免れない可能性があります。
したがって、
単に免責条項を入れれば安心というわけではありません。
売主は知っている不具合や過去の修繕履歴をできる限り正直に説明し、
買主は契約前に現地確認や資料確認を行うことが重要です。
「現況有姿」の意味を誤解しない
個人間売買では、
「現況有姿で引き渡す」という文言がよく使われます。
現況有姿とは、簡単にいえば、
現在の状態のまま引き渡すという意味です。
たとえば、古い建物、庭木、塀、物置、設備の状態などについて、
売主が新たに修繕や撤去をせず、
現状のまま買主に引き渡す場合に使われます。
しかし、
現況有姿という文言を入れたからといって、
すべての責任がなくなるわけではありません。
買主が通常確認できない不具合や、
売主が知っていた重要な問題については、
後から責任問題になる可能性があります。
特に、雨漏り、シロアリ、地中埋設物、越境、
再建築不可、接道義務違反、
農地法や都市計画法上の制限などは、
売買後に大きなトラブルとなりやすい部分です。
そのため、現況有姿売買とする場合でも、
契約書には「どのような状態を買主が了承しているのか」を
具体的に記載することが大切です。
たとえば、
「建物内外の残置物は売主の責任で撤去する」のか、
「残置物を含めて現況のまま引き渡す」のかでは、
意味がまったく異なります。
また、エアコン、給湯器、照明器具、
カーテン、物置、庭石、植栽、井戸、
浄化槽などを残すのか撤去するのかも、
契約書や付帯設備表で明確にしておくべきです。
手付金・残代金・決済方法を明確にする
不動産売買では、
契約時に手付金を支払い、
引渡し時に残代金を支払う形が一般的です。
個人間売買でも、
手付金を設定することは可能です。
ただし、手付金の性質を契約書で明確にしておく必要があります。
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一般的には、
買主が契約を解除する場合は手付金を放棄し、
売主が契約を解除する場合は手付金の倍額を返還する、
という「解約手付」として定めることがあります。
ただし、いつまで手付解除ができるのか、
相手方が履行に着手した後も解除できるのか、
違約解除との関係はどうなるのか、
といった点を曖昧にするとトラブルになります。
また、残代金の支払方法も重要です。
現金手渡しではなく、
金融機関での振込や預金小切手など、
記録が残る方法を選ぶことが望ましいです。
決済日には、
売主から買主へ所有権移転登記に必要な書類を交付し、
買主が残代金を支払い、
同時に不動産を引き渡す流れが基本です。
この「同時履行」の考え方を契約書に反映させることで、
売主・買主双方のリスクを減らすことができます。
所有権移転登記と司法書士の手配
不動産の売買では、
契約書を作成するだけでは足りません。
売買契約に基づいて、
法務局で所有権移転登記を行う必要があります。
登記をしないままにしておくと、
買主が第三者に所有権を主張できないリスクがあります。
また、売主側に抵当権や差押えなどが残っている場合には、
決済時に抹消手続きが必要になります。
個人間売買では、
売主と買主だけで契約書を作成しても、
登記手続きの段階で必要書類が不足していることがあります。
売主の登記識別情報または権利証、
印鑑証明書、実印、本人確認書類、
固定資産評価証明書、買主の住民票など、
必要書類を事前に確認する必要があります。
特に売主の住所や氏名が登記簿上の記載と異なる場合には、
所有権移転登記の前提として住所変更登記や
氏名変更登記が必要になることがあります。
また、相続登記が未了の不動産を売却する場合には、
まず相続登記を行わなければ、
原則として買主へ所有権移転登記をすることができません。
契約書作成の段階で、
登記名義、抵当権の有無、
相続登記の有無を確認しておくことが重要です。
住宅ローンを利用する場合は融資特約を入れる
買主が住宅ローンを利用する場合には、
契約書に融資特約を入れることが重要です。
融資特約とは、
買主が金融機関から融資承認を得られなかった場合に、
売買契約を白紙解除できるという条項です。
この条項がないまま契約してしまうと、
買主が住宅ローンを借りられなかった場合でも、
契約上は残代金を支払う義務が残る可能性があります。
その結果、違約金や損害賠償の問題に発展することもあります。
融資特約を入れる場合には、
金融機関名、借入予定金額、融資承認取得期限、
解除期限、解除の方法などを明確に記載します。
また、個人間売買では、
金融機関が契約書の内容や物件調査資料を重視することがあります。
重要事項説明書がない取引では、
融資審査が進みにくい場合もあります。
そのため、買主が住宅ローンを利用する予定であれば、
契約書作成前に金融機関へ相談し、
必要書類や条件を確認しておくことが大切です。
固定資産税・都市計画税の清算を忘れない
不動産を売買する場合、
固定資産税や都市計画税の清算も重要です。
固定資産税は、
毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
そのため、年の途中で売買した場合でも、
納税通知書は原則として1月1日時点の所有者である売主に届きます。
実務上は、引渡し日を基準として、
売主と買主の間で日割り清算を行うことが一般的です。
契約書では、
清算の起算日を1月1日とするのか、
4月1日とするのか、
引渡し日をどのように扱うのかを明確にしておく必要があります。
また、マンションの場合には、
管理費、修繕積立金、
駐車場使用料などの清算も必要になります。
滞納がある場合には、
買主に影響が出ることもあるため、
契約前に管理組合への確認が必要です。
農地・市街化調整区域・再建築不可物件は特に注意
個人間売買で特に注意すべきなのが、
農地、市街化調整区域、再建築不可物件です。
農地を売買する場合には、
農地法の許可や届出が必要になることがあります。
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たとえば、
農地を農地のまま売買する場合には農地法3条許可、
農地を宅地などに転用して売買する場合には
農地法5条許可が問題になります。
農地法の許可が必要な取引では、
許可を受ける前に
所有権移転の効力が完全に発生しない形になることがあります。
そのため、
契約書では「農地法許可を停止条件とする」などの条項を入れることが重要です。
また、市街化調整区域内の土地や建物を売買する場合には、
都市計画法上の建築制限や用途変更の可否を確認しなければなりません。
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現在建物が建っているからといって、
将来も同じように建替えできるとは限りません。
再建築不可物件についても同様です。
建築基準法上の道路に接していない土地や、
接道幅が足りない土地では、
建物の建替えができない場合があります。
こうした物件では、売買代金だけで判断するのではなく、
「買主がその不動産をどのように利用できるのか」を契約前に確認する必要があります。
個人間売買と宅建業法の関係
個人が自分の不動産を一度だけ売却するようなケースでは、
通常、宅地建物取引業の免許は問題になりにくいです。
しかし、反復継続して不動産を売買する場合や、
不特定多数に分譲するような場合には、
宅建業に該当する可能性があります。
国土交通省の宅建業法の解釈でも、
取引の目的、取得経緯、販売態様、
反復継続性などが事業性判断の要素として示されています。
つまり、
「個人だから何をしても宅建業に当たらない」というわけではありません。
たとえば、土地を区画割りして複数人に売却する、
不動産を仕入れて転売する、
継続的に売買を行うといった場合には、
宅建業法上の問題が生じる可能性があります。
個人間売買では宅建業者の仲介が入らない分、
宅建業法上の重要事項説明が行われないこともあります。
そのため、
買主は物件調査をより慎重に行う必要があります。
不動産売買契約書と重要事項説明書の違いを徹底解説｜行政書士がわかりやすく説明します
はじめに 不動産売買の場面では、 「売買契約書」と「重要事項説明書（重説）」という 2つの書類が必ず登場します。 しかし、 一般の方にとっては「どちらも難しい専門書…
親族間売買では税務上の確認も重要
親子間、兄弟間、親族間で不動産を売買する場合には、
売買契約書だけでなく、
税務上の確認も重要です。
特に注意すべきなのが、売買価格です。
時価よりも著しく低い金額で売買した場合、
差額部分について贈与があったとみなされる可能性があります。
これを一般に「みなし贈与」と呼ぶことがあります。
たとえば、
本来の時価が1,000万円程度と考えられる不動産を、
親族間で100万円で売買した場合、
形式上は売買契約であっても、
税務上は贈与の問題が生じる可能性があります。
また、売主側には譲渡所得税、
買主側には不動産取得税、
登録免許税などが関係します。
行政書士は税務申告そのものを代理することはできません。
そのため、親族間売買や低額譲渡が関係する場合には、
税理士への確認も併せて行うことが望ましいです。
契約書だけ整っていても、
税務上の問題が残っていると、
後から思わぬ負担が発生する可能性があります。
行政書士に相談するメリット
個人間売買では、
不動産会社を通さない分、
当事者自身で判断しなければならない事項が多くなります。
行政書士は、
権利義務や事実証明に関する書類作成を業務として行う専門家です。
不動産売買契約書の作成、合意内容の整理、
必要条項の検討、農地法許可申請、
各種許認可との関係確認などについて相談できる場合があります。
特に、農地売買、市街化調整区域の不動産、親族間売買、
隣地売買、相続不動産の売却、
個人間での土地建物売買などでは、
契約書の作成段階でリスクを整理しておくことが重要です。
ただし、
所有権移転登記は司法書士、
税務申告は税理士、
不動産の価格査定や媒介業務は宅建業者の専門領域です。
したがって、
個人間売買を安全に進めるためには、
行政書士、司法書士、税理士、不動産会社など、
必要に応じて専門家を使い分けることが大切です。
空き家問題を解決するための行政書士の役割
はじめに 近年、 日本全国で空き家が急増しています。 総務省の調査によると、 空き家率は全国で約14％に達し、 7軒に1軒が空き家という時代に突入しています。 郡山市や…
まとめ｜個人間売買の契約書は「安く済ませる」より「後で揉めない」ことが大切
個人間売買は、
不動産会社の仲介手数料を抑えられる可能性がある一方で、
契約内容や物件調査を
当事者自身で確認しなければならないという大きなリスクがあります。
特に、不動産売買契約書は、
単なる形式的な書類ではありません。
売主と買主の合意内容を明確にし、
後日のトラブルを防ぐための重要な書類です。
契約書を作成するときは、
売買対象不動産の特定、境界、面積、売買代金、
手付金、引渡し、登記、固定資産税の清算、契約不適合責任、
融資特約、残置物、農地法や都市計画法上の制限などを
丁寧に確認する必要があります。
特に、農地、市街化調整区域、再建築不可物件、
相続登記未了の不動産、親族間売買、
住宅ローン利用予定の取引では、
通常の売買以上に慎重な対応が求められます。
「知り合いだから大丈夫」
「親族だから揉めない」
「ひな形を使えば十分」と考えて進めてしまうと、
後から大きなトラブルになることがあります。
個人間売買で不動産を売買する場合は、
契約書を作成する前に、
物件の状況、法令上の制限、登記、税金、融資、引渡し条件を整理し、
必要に応じて専門家へ相談することをおすすめします。
不動産は、人生の中でも大きな財産です。
個人間売買では、
費用を抑えることだけを目的にするのではなく、
「後で揉めない契約」を作ることが何より大切です。
