共有名義の不動産を相続した場合の注意点

2026年3月18日 2026年3月18日黒須悠介

はじめに

相続が発生すると、

不動産を「共有名義」で相続するケースは非常に多くあります。
例えば、父親が亡くなり、

自宅を母と子ども2人で共有名義にするといったケースです。

一見すると公平で問題がなさそうに見える共有名義ですが、

実は後々トラブルになりやすい相続方法の一つでもあります。

・不動産を売却できない
・共有者同士で意見が合わない
・相続が繰り返されて権利関係が複雑になる

このような問題が発生することがあります。

この記事では、

行政書士の視点から

共有名義の不動産を相続する仕組み
共有名義のメリット・デメリット
相続後に起こりやすいトラブル
トラブルを防ぐための対策

について解説します。

共有名義の不動産とは

不動産の共有とは

不動産の「共有」とは、

1つの不動産を複数人で所有する状態をいいます。

例えば次のようなケースです。

例
・長男　持分2分の1
・次男　持分2分の1

この場合、土地や建物は1つですが、

所有権を割合（持分）で分けている状態になります。

相続では以下のような理由で

共有になることが多いです。

遺産分割協議で公平に分けるため
自宅を売りたくないため
とりあえず名義を分けておくため

しかし、

この「とりあえず共有にする」という判断が、

後々大きな問題になることがあります。

共有名義の不動産を相続するメリット

まずは共有名義のメリットを

確認しておきましょう。

遺産分割がしやすい

不動産は現金と違い、

物理的に分けることが難しい財産です。

例えば評価額3000万円の自宅があった場合、

・長男1500万円
・次男1500万円

と分けるために、

持分2分の1ずつの共有名義にすることがあります。

この方法は

遺産分割協議がまとまりやすいというメリットがあります。

不動産を売却しなくてもよい

不動産を公平に分けるために、

必ずしも売却する必要はありません。

共有名義にすることで

・実家を残す
・親が住み続ける

といった対応が可能になります。

共有名義の不動産の大きなデメリット

共有名義にはメリットもありますが、

実務上はデメリットの方が

大きいと言われています。

ここでは代表的な問題点を解説します。

不動産を自由に売却できない

共有不動産は、

共有者全員の同意がないと売却できません。

例えば

長男
次男
三男

の3人共有の場合、

1人でも反対すると売却できないのです。

よくあるトラブルは次のようなケースです。

例

長男
「不動産を売って現金化したい」

次男
「思い出の家だから売りたくない」

三男
「どうでもいい」

この場合、売却は進みません。

結果として、

誰も使わない空き家が残ることになります。

管理費や固定資産税でトラブルになる

共有不動産では、

固定資産税などの費用を

共有者で負担する必要があります。

しかし現実には

次のような問題が発生します。

一人しか払っていない
誰も払わない
使用している人だけ負担している

例えば、長男が住んでいる場合

次男
「住んでいるのだから全部払え」

長男
「持分は半分だから半分払え」

このようなトラブルは非常に多くあります。

相続が繰り返されると権利関係が複雑になる

共有名義で最も怖い問題は

共有者が増え続けることです。

例えば

父死亡
↓
子2人で共有

その後

長男死亡
↓
長男の子3人が相続

すると

・次男
・甥
・甥
・甥

という4人共有になります。

さらに相続が続くと

10人以上の共有

というケースも珍しくありません。

こうなると

売却が困難
連絡が取れない
相続人が不明

といった問題が発生します。

共有者が行方不明になるリスク

共有者の中には

海外に住んでいる
連絡先がわからない
音信不通

という人が出てくることがあります。

共有者の同意が必要な場合、

連絡が取れないだけで手続きが

進まなくなることがあります。

この場合は

不在者財産管理人
失踪宣告

などの手続きが必要になる可能性があります。

共有物分割請求で裁判になることも

共有者同士で意見が合わない場合、

共有物分割請求という裁判手続きになることがあります。

共有物分割には次の方法があります。

①現物分割
土地を分ける

②代償分割
一人が取得し、他の共有者にお金を払う

③換価分割
売却してお金を分ける

④競売
裁判所で売却

特に④の競売になると、

市場価格より安く売却される可能性があります。

共有名義を避けるための相続対策

では、共有名義を避けるには

どうすればよいのでしょうか。

代表的な対策を紹介します。

代償分割を利用する

代償分割とは

一人が不動産を取得し、

他の相続人にお金を支払う方法です。

例

自宅3000万円

長男が取得
次男に1500万円支払い

この方法なら

不動産の共有を防げる
将来のトラブルを防止できる

というメリットがあります。

不動産を売却して分ける（換価分割）

不動産を売却して現金化し、

相続人で分ける方法です。

例

売却価格3000万円

長男1500万円
次男1500万円

この方法は

最もトラブルが少ない相続方法といわれています。

遺言書を作成しておく

共有名義の問題を防ぐためには、

遺言書の作成が非常に重要です。

例えば遺言書で

「自宅は長男に相続させる」

と指定しておけば、

共有を避けることができます。

ただし、

他の相続人の遺留分などにも注意が必要です。

共有名義になってしまった場合の対処法

すでに共有名義になっている場合でも、

次の方法で整理できることがあります。

・持分の売買
・共有物分割協議
・共有物分割訴訟

早めに専門家に相談することで、

トラブルを防ぐことができます。

相続不動産の問題は早めの対策が重要

不動産の共有問題は、

時間が経つほど解決が難しくなります。

特に次のようなケースは注意が必要です。

相続登記をしていない
共有者が多い
空き家になっている
相続人が遠方に住んでいる

このような場合は、

早めに専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

共有名義の不動産は、

一見すると公平な相続方法に見えますが、

将来的にトラブルの原因になることがあります。

主な注意点は次のとおりです。

不動産を自由に売却できない
管理費や固定資産税でトラブルになる
相続が繰り返されると共有者が増える
最終的に裁判になることもある

そのため、不動産の相続では

代償分割
換価分割
遺言書の作成

などの対策を検討することが重要です。

相続不動産の問題は、

専門的な知識が必要になることも多いため、

早めに行政書士などの専門家に相談すると安心です。

カテゴリー: 相続に関すること

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