【2026年行政書士法改正】不動産許認可申請への影響とは？不動産会社が知っておくべきポイント

2026年2月13日 2026年2月13日黒須悠介

はじめに

2026年1月1日、行政書士法が改正されました。

この改正は一見すると士業内部の話のように見えますが、

実は不動産業界にも大きな影響を及ぼす内容を含んでいます。

特に、

国土利用計画法の届出
農地法許可申請
都市計画法関連手続
開発許可申請
各種営業許可申請

など、不動産取引に密接に関わる「官公署への申請業務」に関して、

実務の取り扱いがより明確化されました。

本記事では、
行政書士法改正が不動産許可申請に与える影響について解説します。

今回の行政書士法改正のポイントとは？

今回の改正のポイントは主に次の3点です。

① 業務範囲の明確化（第1条の2関係）

行政書士法第1条の2では、

官公署に提出する書類の作成およびその代理

が行政書士の業務と定められています。

改正ではこの「代理」の範囲が実質的に明確化され、

作成だけでなく提出行為そのものも業務

も含まれました。

これにより、

不動産会社や建設会社が「業として」反復継続して申請代理を行うことは、
行政書士法違反となる可能性が高まりました。

② 無資格者の業務制限の整理（第19条関係）

行政書士法第19条は、

行政書士でない者は、報酬を得て業として官公署提出書類の作成をしてはならない

と規定しています。

改正により、

「業として」の解釈
反復継続性の判断基準
実質的な代理行為の判断

が整理されました。

つまり、

「書類作成だけで提出は本人がやっている」

といった形式的回避は通用しにくくなっています。

③ 行政書士の責務・信頼性強化

改正では、

職務の公正性確保
品位保持
不適切業務への監督強化

など、職業倫理面の整備も行われました。

これは、

許認可業務を担う専門職としての責任をより明確にした

という意味を持ちます。

不動産会社が注意すべき申請業務とは？

不動産会社が日常的に関与する許可・届出業務には次のようなものがあります。

（1）国土利用計画法の届出

一定規模以上の土地売買を行う場合、
都道府県への届出が必要になります。

この届出書の作成・提出代理は原則として行政書士業務です。

売買の仲介業者が

「ついでにやっておきますよ」

と行っている場合、改正後はリスクが高まります。

（2）農地法3条・4条・5条許可申請

農地を売買・転用する場合に必要となるのが農地法の許可です。

特に福島県郡山市のように、

市街化調整区域が多い
農地転用ニーズが高い
相続に伴う農地処分案件が増加している

地域では、農地法申請は極めて重要な業務です。

農地法申請は典型的な「官公署提出書類」であり、

行政書士の専門業務です。

（3）都市計画法34条関係

市街化調整区域における建築可否の判断や、
開発許可申請も同様です。

都市計画法34条12号、43条許可（建築許可）などは高度な法的判断を要します。

これを単なる「書類作成代行」として扱うのは極めて危険です。

なぜ今回の改正が不動産業界に影響するのか？

理由は明確です。

▶ 無資格者による申請代行のリスクが可視化された

これまで「グレー」で済んでいた部分が、
明確に線引きされつつあります。

もし行政書士法違反と判断された場合、

業務停止
刑事罰
会社の信用低下

などのリスクが生じます。

コンプライアンスが重視される時代において、
これは無視できない問題です。

不動産会社は何をすべきか？

答えはシンプルです。

「申請業務は専門家と連携する」

これに尽きます。

今後は、

✔ 無資格代行の排除
✔ 専門家連携の強化
✔ 申請の高度化

が進みます。

行政書士との連携メリット

法令解釈の精度向上
許可取得率の向上
申請リスクの回避
顧客満足度の向上

特に郡山市のような地方都市では、

農地
相続
市街化調整区域
空き家問題

が複雑に絡み合います。

「売買契約」だけで完結しない案件が増えているのです。

行政書士法とは？

ここからは行政書士法について解説します。

行政書士法とは、行政書士の資格・業務内容・責任・義務などを定めた法律です。

この法律に基づき、行政書士は正式に国家資格者として活動しています。

■ 制定の背景

行政書士法は昭和26年（1951年）に制定されました。
戦後の行政制度の整備の中で、

「国民と行政の間をつなぐ専門家」として制度化されたのが行政書士です。

つまり行政書士法は、

国民の権利利益を守るための法律

になります。

行政書士の業務内容（行政書士法第1条の2）

行政書士法第1条の2では、行政書士の業務を次のように定めています。

① 官公署に提出する書類の作成

もっとも代表的な業務です。

例：

建設業許可申請
農地法許可申請
開発許可申請
風俗営業許可
自動車登録
車庫証明

行政に提出する書類の作成を業として行えるのは、行政書士法に基づく行政書士です。

② 権利義務に関する書類の作成

これが意外と知られていません。

例えば：

遺産分割協議書
内容証明
示談書
契約書
合意書

これらも行政書士の業務範囲に含まれます。

相続業務を扱う行政書士が多いのは、この条文が根拠になっています。

③ 事実証明に関する書類の作成

事実を証明する文書の作成も業務です。

例：

議事録
財産目録
会計帳簿
各種証明書類

企業法務にも広く関係します。

行政書士の独占業務とは？

行政書士法には「業務独占」の考え方があります。

行政書士でない者が、報酬を得て官公署提出書類を作成することは原則できません。

これを無資格で行うと「行政書士法違反」となります。

他士業との違い

業務	行政書士	司法書士	弁護士
官公署提出書類	○	△	○
登記	×	○	○
訴訟代理	×	△（簡裁のみ）	○

行政書士は「行政手続きの専門家」であることがわかります。

行政書士は「予防法務」の専門家

弁護士は「紛争解決」
行政書士は「紛争予防」

といわれます。

契約書を作る
相続トラブルを防ぐ
農地転用で失敗しない

これが行政書士の本質です。

行政書士法は生活に密接な法律

行政書士法は単なる資格法ではありません。

それは、

国民と行政をつなぐための法律

です。

農地、相続、不動産、入管、建設業…。
私たちの生活のあらゆる場面に関わっています。

行政書士法を知ることは、自分の権利を守る第一歩です。

最後に

行政書士法の理解は、安心して専門家に依頼するための基礎知識です。

もし、

農地の手続きで困っている
相続書類の作成に不安がある
行政手続きが複雑でわからない

という場合は、行政書士に相談することが有効です。

行政書士法に基づき、責任を持ってサポートいたします。

カテゴリー: 行政書士のこと

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