履行の着手とは？不動産売買における具体例を徹底解説｜手付解除との関係・実務判断基準まで詳しく解説
目次
はじめに
不動産売買契約において
頻繁に問題となる論点の一つが
「履行の着手とは何か？」
という問題です。
特に、手付金を支払っている場合、
- いつまでなら手付放棄で解除できるのか
- いつから解除できなくなるのか
- ローン実行は履行の着手か？
- 登記準備はどうか？
といった点が、
実務上非常に重要になります。
本記事では、
不動産実務の現場で
問題となる具体例を挙げながら、
履行の着手の判断基準を解説します。
履行の着手の法的根拠
履行の着手が問題となるのは、
民法557条1項（手付）です。
当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
買主は手付を放棄し、
売主はその倍額を償還して契約を解除することができる。
つまり、
✔ 履行の着手「前」 → 手付解除可能
✖ 履行の着手「後」 → 手付解除不可
というルールになります。
履行の着手とは何か？
判例・通説によれば、
履行の着手とは
契約の本旨に従った給付の実現に向けた具体的・現実的行為
とされています。
ポイントは次の3点です。
- 単なる準備行為では足りない
- 外部から客観的に認識できる行為であること
- 契約内容の実現に直結する行為であること
つまり履行の着手の準備行為は
該当しないことになります。
履行の着手なのか？
それとも準備行為なのか？
このあたりが曖昧なところがあります。
不動産売買における履行の着手【買主側の具体例】
ここが最もトラブルになる部分です。
（1）手付金の支払い
👉 これは履行の着手には該当しません。
手付金は契約成立の証拠であり、
本来の給付（代金全額支払い）とは別です。
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（2）中間金の支払い
👉 原則として履行の着手に該当します。
中間金は売買代金の一部であり、
契約の本旨（代金支払い）そのものだからです。
（3）残代金の支払い
👉 明確に履行の着手に該当します。
残代金を支払えば、
当然手付解除はできません。
（4）住宅ローンの事前審査申込み
👉 原則として該当しません。
事前審査はあくまで準備行為です。
（5）金銭消費貸借契約の締結
👉 事案によります。
判例上、融資実行前であれば
履行の着手と認められない場合もあります。
（6）融資実行（銀行からの入金）
👉 履行の着手に該当する可能性が高いです。
特に、
- 司法書士が待機している
- 決済日である
といった場合は、
ほぼ履行の着手と判断されます。
（7）所有権移転登記請求
👉 履行の着手に該当します。
登記請求は給付の実現に直結する行為です。
不動産売買における履行の着手【売主側の具体例】
売主側の履行の着手も重要です。
（1）抵当権抹消書類の取得
👉 原則として準備行為にとどまる場合が多いです。
（2）抵当権抹消登記申請
👉 履行の着手に該当する可能性が高いです。
（3）所有権移転登記申請
👉 明確に履行の着手です。
登記申請が行われれば、
契約は実行段階に入っています。
（4）物件の引渡し
👉 完全に履行の着手です。
引渡し後に手付解除はできません。
（5）建物の解体着手
👉 履行の着手と判断される可能性が高いです。
契約条件に「更地渡し」がある場合、
解体工事は契約履行行為と評価されます。
グレーゾーン事例
実務で判断が難しい例もあります。
ケース①：決済日前日の司法書士書類預かり
書類を預けただけでは、
まだ履行の着手とはいえない可能性があります。
ケース②：引越し準備
売主が荷物をまとめただけでは、
通常は準備行為です。
ケース③：リフォーム契約締結（買主）
これは第三者との契約であり、
本契約の履行とは直接関係しないため、
通常は履行の着手に該当しません。
履行の着手と宅建業法
宅建業者が売主の場合、
- 手付は20％以内
- 履行の着手後は解除不可
という強行規定があります。
実務では、
「いつ履行に着手したか」を巡って
紛争になることがあります。
トラブル事例（実務で多いもの）
■ 例1：高値買主が現れた
売主が倍返し解除を希望。
→ すでに買主が融資実行済みなら解除不可。
■ 例2：買主の気が変わった
決済直前にキャンセル希望。
→ 司法書士が登記申請済みなら解除不可。
実務上の対策
トラブルを防ぐには、
✔ 契約書で履行着手時期を明確化
✔ 決済スケジュールを整理
✔ 解除可能期間を具体的に記載（ほとんどはフォーマット的な形で解除期限を設けています）
することが重要です。
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まとめ｜履行の着手は契約責任の分岐点
履行の着手とは、
契約の本旨に従った給付の実現に向けた
外形的・具体的な実行行為
です。
そして、
履行の着手前 → 自由解除段階
履行の着手後 → 契約責任段階へと移行します。
不動産売買においては、
判断一つで数百万円単位の結果が変わります。
契約締結前に、
履行着手時期を明確に整理しておくことが極めて重要です。
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