境界未確定の土地は売れる？売却時のリスクと事前に確認すべきポイント
目次
はじめに
土地を売却しようとしたときに、
意外と問題になりやすいのが「境界」です。
普段生活している中では、
「このブロック塀までが自分の土地」
「このフェンスの内側が自分の敷地」と
感覚的に考えている方も多いと思います。
しかし、不動産売買においては、
その感覚だけで土地を売ることは非常に危険です。
特に、古くから所有している土地、
相続で取得した土地、農地や山林、古い住宅地などでは、
隣地との境界がはっきりしていないケースが少なくありません。
境界標が見当たらない、
昔の測量図しかない、
隣地所有者と立会いをしたことがない、
登記簿上の面積と実際の面積が違う。
このような状態のまま売却を進めると、
売主・買主・仲介会社のいずれにとっても
大きなトラブルにつながる可能性があります。
では、境界が未確定の土地はそもそも売れるのでしょうか。
また、売れるとしても、どのようなリスクがあるのでしょうか。
この記事では、
境界未確定の土地を売却する場合のリスク、
買主から見た不安、売主が事前に確認すべきポイント、
確定測量を行うべきケースについて、
実務目線で解説します。
境界未確定の土地とは？
境界未確定の土地とは、
簡単にいうと
「隣地との境界が明確に確認できていない土地」のことです。
たとえば、
次のような状態が考えられます。
土地の四隅に境界標がない。
古いブロック塀や生垣があるものの、
それが本当に境界線上にあるのか分からない。
法務局に地積測量図はあるが、
かなり古く、現地と一致しているか不明である。
隣地所有者との境界確認書がない。
道路や水路との境界、
いわゆる官民境界が確定していない。
相続した土地で、所有者自身も正確な境界を把握していない。
このような土地は、
一般の方が思っている以上に多く存在します。
ここで注意したいのは、
「登記簿に面積が載っているから境界が確定している」とは
限らないという点です。
登記簿には地積、
つまり土地の面積が記載されていますが、
それだけで現地の境界が正確に確定しているとはいえません。
また、公図や地積測量図がある場合でも、
作成時期や精度によっては、
現在の現地状況と一致しないことがあります。
法務省も、精度の高い地図や地積測量図などが
法務局に備え付けられている場合には筆界確認の資料になることがある一方、
資料だけでは明らかにできないケースもあることを示しています。
つまり、境界未確定かどうかは、
単に資料があるかどうかだけでは判断できません。
現地の状況、法務局資料、隣地所有者との確認、
境界標の有無などを
総合的に見て判断する必要があります。
「筆界」と「所有権界」は違う
土地の境界を考えるときに、
知っておきたい言葉が
「筆界」と「所有権界」です。
筆界とは、
土地が登記されたときに、
その土地の範囲を区画するものとして
定められた線のことです。
法務省は、筆界について
「土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線」であり、
所有者同士の合意だけで
変更することはできないと説明しています。
一方で、
所有権界とは、
隣同士の土地所有者が
「ここまでを自分の土地として使う」と
合意している境界のことを指します。
実務上は、
ブロック塀やフェンス、生垣、
側溝などを境界だと思っているケースがあります。
しかし、
それが法的な筆界と一致しているとは限りません。
長年その状態で使ってきたからといって、
必ずしも登記上の筆界と同じとはいえないのです。
この違いを理解しないまま土地を売却すると、
売買後に「聞いていた範囲と違う」
「塀の位置が境界ではなかった」
「隣地に越境していた」といった問題が
発生する可能性があります。
境界未確定でも土地は売れるのか
結論からいえば、
境界未確定の土地でも売却すること自体は可能です。
法律上、
「境界が確定していない土地は絶対に売ってはいけない」というわけではありません。
買主が境界未確定であることを理解し、
その条件を前提に購入するのであれば、
売買契約を結ぶことは可能です。
ただし、
「売れること」と
「安全に売れること」は別問題です。
境界未確定の土地は、
買主から見ると大きな不安要素になります。
正確な面積が分からない、
隣地とのトラブルが起きるかもしれない、
建築計画に影響が出るかもしれない、
将来再売却しにくいかもしれない。
このような懸念があるため、
通常の土地よりも
売却条件が悪くなる可能性があります。
具体的には、売却価格が下がる、
買主が見つかりにくくなる、
契約まで時間がかかる、
融資審査に影響する、
契約条件として
確定測量を求められるといったことが考えられます。
そのため、
境界未確定の土地を売る場合は、
事前にリスクを把握し、
どこまで売主側で対応するのかを整理しておくことが重要です。
リスク1 売買後に隣地トラブルが発生する
境界未確定の土地を売却する最大のリスクは、
売買後に隣地との境界トラブルが発生することです。
買主が購入後に建物を建てようとしたり、
フェンスを設置しようとしたり、
駐車場として整備しようとした際に、
隣地所有者から「そこはうちの土地だ」
「その塀は境界線上ではない」
「昔から使っている範囲と違う」と主張されることがあります。
このようなトラブルが起きると、
買主は当然、
「売買時にきちんと説明されていなかった」と感じます。
その結果、売主や仲介会社に対してクレームが入る可能性があります。
特に、売主が「たぶんここまでが自分の土地です」
「昔からこの塀が境界です」と
曖昧な説明をしていた場合は注意が必要です。
売主に悪気がなかったとしても、
買主がその説明を信じて購入した場合、
後から責任問題に発展することがあります。
境界について不確かな部分がある場合は、
断定的な説明を避け、
「境界は未確定である」
「確定測量は未実施である」
「境界標の有無は確認が必要である」と
明確に伝える必要があります。
リスク2 実際の面積が登記簿面積と異なる可能性がある
土地の売買では、
登記簿に記載された面積を前提に
価格を決めることがあります。
しかし、境界が未確定の場合、
実際に測量してみると
登記簿面積と大きく異なることがあります。
たとえば、
登記簿上は300㎡と記載されていても、
実測すると280㎡しかないというケースもあります。
反対に、実測面積の方が広いこともあります。
面積が違えば、土地の価格にも影響します。
特に、坪単価や㎡単価を前提に価格を決めている場合、
買主から「思っていた面積より狭い」と
言われる可能性があります。
売買契約では、
登記簿面積を基準に売買する「公簿売買」と、
実測面積を基準に売買する「実測売買」があります。
公簿売買にすれば、
原則として
登記簿面積を前提に取引することになりますが、
それでも境界や越境、
利用可能面積に問題があれば、
買主とのトラブルが完全になくなるわけではありません。
特に宅地として利用する土地の場合、
建築計画に必要な有効面積が
確保できるかどうかは非常に重要です。
境界未確定のまま売却すると、
買主が想定していた建物を建てられないという
問題が生じる可能性があります。
リスク3 越境物が後から発覚する
境界未確定の土地では、
越境物の問題も発生しやすくなります。
越境物とは、
自分の土地から隣地へ、
または隣地から自分の土地へ
はみ出しているものをいいます。
具体的には、ブロック塀、フェンス、屋根、雨どい、
給排水管、樹木の枝や根、擁壁などが挙げられます。
境界がはっきりしていない状態では、
そもそも越境しているかどうかの判断ができません。
売買後に測量をした結果、
隣地の塀がこちらの土地に入っていた、
逆にこちらの建物の一部が
隣地に出ていたということが発覚することがあります。
越境が判明した場合、
すぐに撤去できるとは限りません。
隣地所有者との協議が必要になり、
場合によっては
越境に関する覚書を取り交わす必要があります。
買主からすれば、
越境物がある土地は将来の利用や売却に不安が残ります。
そのため、越境の可能性がある土地は、
価格交渉の対象になりやすく、
売却活動にも影響します。
リスク4 買主の住宅ローンや融資に影響する
境界未確定の土地は、
買主の融資にも影響することがあります。
金融機関は、
担保となる不動産の価値や権利関係を重視します。
境界が不明確で、
面積や利用範囲に不安がある土地は、
担保評価に影響する可能性があります。
特に、買主が住宅ローンを利用して土地を購入し、
建物を建築する予定の場合、
土地の境界が明確でないことは大きな問題になります。
建築計画、接道状況、越境の有無、
有効宅地面積などが確認できなければ、
金融機関や建築会社が慎重になることがあります。
その結果、買主は購入を見送る可能性があります。
仮に購入希望者が現れても、
「確定測量が完了すること」を融資や
契約の条件にされることがあります。
つまり、
境界未確定のまま売り出すと、
買主候補が限定される可能性があるのです。
リスク5 契約不適合責任を問われる可能性がある
境界未確定の土地を売却する場合、
契約不適合責任にも注意が必要です。
契約不適合責任とは、
売買の目的物が契約内容に適合していない場合に、
買主が売主に対して一定の請求をできる制度です。
民法では、売買の目的物が
種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合、
買主は追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、解除などを
求めることができるとされています。
民法上、契約不適合を知った時から
原則1年以内に通知が必要とされる規定もあります。
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行政書士くろす綜合法務事務所 
土地売買において、
境界そのものが直ちに契約不適合にあたるかは、
契約内容や説明内容によって異なります。
しかし、売買時に説明されていた面積や利用範囲と実際の状況が違う、
越境物があった、建築に支障があった、
隣地と紛争状態だったといった場合には、
買主から契約不適合を主張されるリスクがあります。
特に危険なのは、
売主が境界に不安があることを知っていたにもかかわらず、
買主に十分説明しなかったケースです。
「昔から問題になっていたが、売るときには言わなかった」
「隣地所有者と境界で揉めたことがあるが、説明しなかった」
「越境の可能性を知っていたが、契約書に記載しなかった」
このような場合、
後から大きなトラブルになる可能性があります。
境界に関する不安材料がある場合は、
売買契約書や重要事項説明書に明記し、
買主に十分理解してもらったうえで
契約することが重要です。
リスク6 売却価格が下がる可能性がある
境界未確定の土地は、
買主にとってリスクがあるため、
売却価格が下がる可能性があります。
買主は、購入後に確定測量を行う費用、
隣地との交渉にかかる時間、
越境物が見つかった場合の対応、
建築計画が変更になる可能性などを考慮します。
そのため、
通常の境界確定済みの土地と同じ価格では
購入しにくいと判断されることがあります。
特に、不動産業者が買い取る場合や、
投資目的で購入する場合は、
リスク分を価格に反映されやすくなります。
売主としては、
「測量費用をかけたくない」と考えるかもしれません。
しかし、
確定測量をしないことで売却価格が大きく下がるのであれば、
先に測量を行った方が結果的に有利になることもあります。
売却前には、確定測量にかかる費用と、
未確定のまま売る場合の
価格下落リスクを比較することが大切です。
リスク7 売却までの期間が長くなる
境界未確定の土地は、
売却までに時間がかかることがあります。
買主が見つかっても、
契約前に測量を求められることがあります。
測量を行う場合、土地家屋調査士への依頼、
資料調査、現地測量、隣地所有者への立会依頼、
境界確認書の取り交わしなどが必要になります。
隣地所有者がすぐに協力してくれれば比較的スムーズに進みますが、
遠方に住んでいる、相続登記が未了で所有者が複数いる、
連絡が取れない、
境界について意見が対立しているといった場合は、
長期化する可能性があります。
法務省も、
隣の土地の所有者が分からない場合の対応として、
法務局資料の確認や筆界特定制度などの手段を案内しています。
売却を急いでいる場合、
境界未確定は大きな障害になります。
相続税の納税資金を確保したい、
住み替えのため早く売りたい、
事業資金として現金化したいという場合は、
早めに境界の確認を始めることが重要です。
確定測量とは何か
境界未確定のリスクを減らすために行われるのが、
確定測量です。
確定測量とは、
土地家屋調査士などの専門家が
法務局資料や現地状況を調査し、
隣地所有者や道路管理者などの関係者立会いのもと、
土地の境界を確認する手続きです。
一般的には、法務局で登記簿、公図、
地積測量図などを調査し、現地を測量し、
隣地所有者と立会いを行い、
境界標を確認または設置し、
境界確認書を取り交わします。
道路や水路などの公有地と接している場合は、
自治体などとの官民境界の確認も必要になることがあります。
確定測量を行うことで、
売主は買主に対して
土地の範囲や面積を明確に示しやすくなります。
買主にとっても、
購入後のトラブルを避けやすくなるため、
安心して取引しやすくなります。
ただし、
確定測量は必ずしも短期間で終わるとは限りません。
隣地所有者の協力が必要であり、
関係者が多い土地や、
古い土地、
相続未了の隣地がある土地では時間がかかることがあります。
境界未確定のまま売る場合に必要な対応
境界未確定のまま土地を売る場合には、
最低限、次の点を整理しておくべきです。
まず、境界が未確定であることを
買主に明確に説明する必要があります。
境界標がない、確定測量をしていない、
隣地所有者との境界確認書がない、
登記簿面積と実測面積が異なる可能性がある。
このような事情は、
買主にとって重要な判断材料です。
次に、公簿売買にするのか、
実測売買にするのかを明確にする必要があります。
公簿売買であっても、
境界未確定であることを契約書に記載し、
後日の精算を行わないのか、
一定の面積差が出た場合に協議するのかを
決めておく必要があります。
また、越境物の有無についても現地確認が必要です。
明らかに越境している可能性がある場合は、
事前に隣地所有者と協議するか、
買主にその状況を説明したうえで契約する必要があります。
さらに、買主が建物を建てる予定の場合は、
建築に支障がないかを確認することも重要です。
接道、セットバック、都市計画法、建築基準法、
農地法など、境界以外の法的制限も関係する場合があります。
境界未確定の土地を売る場合は、
「現状のまま売ります」という一言だけでは不十分です。
どこが未確定なのか、
どのようなリスクがあるのか、
誰がどこまで負担するのかを
契約条件として明確にする必要があります。
売買契約書で確認すべきポイント
境界未確定の土地を売却する場合、
売買契約書の内容は非常に重要です。
確認すべきポイントとして、
まず境界明示義務があります。
売主が買主に対して境界を明示するのか、
それとも境界未確定のまま
引き渡すのかを明確にする必要があります。
次に、測量費用の負担です。
売主が確定測量を行って引き渡すのか、
買主が購入後に自己負担で測量するのか、
または費用を折半するのかを決めておきます。
民法では、
売買契約に関する費用は
当事者双方が等しい割合で負担するという規定がありますが、
実務上は契約で別の定めを置くことも多いため、
測量費用については
契約書で明確にしておくことが重要です。
また、面積差が生じた場合の
代金精算の有無も重要です。
実測面積が登記簿面積より増減した場合に
売買代金を精算するのか、
それとも精算しないのかを決めておかなければ、
後から紛争になる可能性があります。
さらに、契約不適合責任の範囲も確認すべきです。
境界未確定であることを
買主が了承して購入する場合でも、
売主が知っていた問題を
隠していた場合には責任を免れない可能性があります。
契約書上の免責条項だけで安心せず、
事前説明を丁寧に行うことが大切です。
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確定測量をした方がよい土地の特徴
すべての土地で
必ず確定測量が必要というわけではありません。
しかし、
次のような土地は、
売却前に確定測量を検討した方がよいでしょう。
まず、古い住宅地です。
昔からの住宅地では、
ブロック塀や生垣が境界のように見えていても、
実際の筆界と一致していないことがあります。
次に、相続した土地です。
相続人自身が土地の経緯を知らず、
親や祖父母の代から曖昧なまま使っていた土地では、
境界トラブルが表面化しやすくなります。
また、農地や山林も注意が必要です。
現地に明確な境界標がないことが多く、
隣地との境が畦畔、用水路、山の斜面などになっている場合、
境界確認に時間がかかることがあります。
さらに、道路や水路に接している土地では、
官民境界の確認が必要になることがあります。
官民境界が未確定のままでは、
建築や造成、分筆、
地積更正登記などに影響する可能性があります。
土地の一部を分筆して売却する場合も、
確定測量が必要になることが多いです。
分筆登記を行うには、
原則として境界の確認や測量が関係してくるため、
早めに土地家屋調査士に相談する必要があります。
売主が事前に確認しておくべき資料
土地を売却する前には、
まず法務局で資料を確認しましょう。
確認すべき主な資料は、
登記事項証明書、公図、地積測量図、隣地の登記事項証明書などです。
過去に測量を行っている場合は、
測量図、境界確認書、
越境に関する覚書などが残っていないかも確認します。
また、現地では境界標の有無を確認します。
コンクリート杭、金属プレート、プラスチック杭、
鋲などが設置されている場合があります。
ただし、
境界標らしきものがあっても、
それが正しい位置にあるとは限らないため、
専門家による確認が必要です。
隣地との関係性も重要です。
過去に境界でもめたことがあるか、
越境について話し合ったことがあるか、
塀や擁壁の設置経緯を知っているかなど、
売主が知っている事情は整理しておきましょう。
相続土地の場合は、
被相続人が保管していた古い図面や売買契約書、
造成図、建築確認関係書類などが参考になることもあります。
境界未確定の土地を高く・安全に売るための考え方
境界未確定の土地を売る場合、
売主としては「測量費をかけずに売りたい」と
考えることもあるでしょう。
確かに、確定測量には費用も時間もかかります。
しかし、土地売却では、
買主の不安をどれだけ減らせるかが重要です。
買主が安心して購入できる状態に近づけるほど、
価格交渉で不利になりにくく、
契約後のトラブルも防ぎやすくなります。
特に宅地、事業用地、分譲用地として売却する場合は、
境界が不明確なままでは買主が慎重になります。
買主が建築会社や金融機関と相談した結果、
「境界が確定していないなら購入できない」と
判断することもあります。
一方で、隣地との関係が良好で、
境界標もあり、
過去の測量図や境界確認書がそろっている土地であれば、
大きな問題にならないこともあります。
重要なのは、土地ごとにリスクの程度を見極めることです。
「境界未確定だから絶対に売れない」と
考える必要はありません。
しかし、
「境界未確定でも何も説明せずに売ってよい」と考えるのは危険です。
売却前に資料調査と現地確認を行い、
必要に応じて土地家屋調査士、不動産会社、
行政書士、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
境界未確定の土地でも、
売却すること自体は可能です。
しかし、
境界が不明確なまま売却すると、
売買後の隣地トラブル、面積差、越境物、融資への影響、
契約不適合責任、売却価格の低下、
売却期間の長期化といったリスクがあります。
特に土地売買では、
「どこからどこまでが売買対象なのか」が非常に重要です。
土地の範囲が曖昧なまま契約してしまうと、
買主との信頼関係が崩れ、
後から大きな紛争に発展する可能性があります。
売主としては、
まず法務局資料を確認し、
現地の境界標や越境物の有無を確認することが大切です。
そのうえで、
確定測量を行うべきか、
境界未確定のまま条件を明記して売却するのかを
慎重に判断する必要があります。
また、境界に関する不安や過去のトラブルがある場合は、
買主に対して正直に説明し、
売買契約書にも明確に記載することが重要です。
曖昧な説明や「たぶん大丈夫」という判断は、
後のトラブルの原因になります。
土地の境界は、
売却価格や買主の安心感だけでなく、
将来の利用や建築計画にも関わる重要なポイントです。
境界未確定の土地を売却する場合は、
早い段階で専門家に相談し、
リスクを整理したうえで売却活動を進めましょう。
