相続土地国庫帰属制度とは？相続した不要な土地を国に引き取ってもらう条件・費用・注意点を解説
目次
はじめに
「親から土地を相続したけれど、使い道がない」
「遠方の山林や農地を管理できない」
「売りたくても買い手が見つからない」
「固定資産税や草刈りの負担だけが続いている」
このようなお悩みを抱えている方は少なくありません。
特に地方では、
相続によって取得した土地が
空き地・山林・農地・原野などである場合、
実際には利用する予定がなく、
管理だけが負担になるケースがあります。
これまでは、
不要な土地だけを簡単に手放すことはできませんでした。
相続放棄をする場合でも、
土地だけを放棄することはできず、
預貯金や建物など他の相続財産も含めて
すべて放棄する必要がありました。
そこで、
相続した土地の管理負担や
所有者不明土地の発生を防ぐために創設された制度が、
相続土地国庫帰属制度です。
相続土地国庫帰属制度は、
一定の要件を満たす土地について、
相続人等の申請により、
土地を国に引き取ってもらうことができる制度です。
制度は令和5年、
つまり2023年4月27日から始まっています。
法務省の案内でも、
相続または相続人への遺贈により取得した土地について、
承認された場合には国に引き渡すことができる制度とされています。
ただし、
この制度は「いらない土地を何でも無料で国に返せる制度」ではありません。
建物がある土地、
担保権が付いている土地、
境界が不明な土地、
土壌汚染がある土地などは対象外となる可能性があります。
また、申請時には審査手数料がかかり、
承認後には土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。
本記事では、相続土地国庫帰属制度について、
制度の概要、申請できる人、対象となる土地、
対象外となる土地、費用、手続きの流れ、注意点を解説します。
相続土地国庫帰属制度とは
相続土地国庫帰属制度とは、
相続や相続人に対する遺贈によって取得した土地について、
一定の条件を満たす場合に、
所有者の申請により土地を国庫に帰属させることができる制度です。
簡単にいうと、
相続した土地を国に引き取ってもらうための制度です。
「国庫帰属」とは、
土地の所有権が国に移ることを意味します。
国庫帰属が認められると、
その土地は個人の所有ではなくなり、
国有財産として管理されることになります。
この制度が作られた背景には、
所有者不明土地問題があります。
相続した土地を放置すると、
相続登記がされないまま世代交代が進み、
所有者が誰なのか分からなくなることがあります。
また、相続人が多数に分かれてしまい、
売却や管理が難しくなることもあります。
その結果、草木の繁茂、近隣トラブル、
災害時の危険、公共事業の妨げなど、
地域全体の問題につながることがあります。
相続土地国庫帰属制度は、
このような問題を防ぐために、
相続した土地を一定の条件のもとで
国が引き取る仕組みとして設けられました。
相続土地国庫帰属制度を利用できる人
相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、
原則として、
相続または相続人に対する遺贈によって土地を取得した人です。
法務局の手引きでも、
申請権者は「相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により土地を取得した者」と説明されています。
つまり、次のような方が対象になります。
たとえば、親が亡くなり、子が土地を相続した場合です。
あるいは、
遺言によって相続人が土地を取得した場合も対象になります。
一方で、自分で購入した土地や、
生前贈与によって取得した土地は、
原則としてこの制度の対象にはなりません。
ここは非常に重要です。
相続土地国庫帰属制度は、
あくまで「相続等によって望まずに土地を取得した人の負担を軽減する制度」です。
自分で購入した土地について、
「使わなくなったから国に引き取ってほしい」という使い方はできません。
また、土地が共有になっている場合には、
共有者全員で申請する必要があります。
共有者の一人だけが「自分の持分だけ国に引き取ってほしい」と申請することは、
原則としてできません。
たとえば、
兄弟3人で土地を相続して共有名義になっている場合、
3人全員が申請者となる必要があります。
一人でも反対する人がいる場合には、
制度の利用は難しくなります。
そのため、
共有の相続土地について国庫帰属制度を検討する場合には、
まず相続人間で十分に話し合い、
土地を今後どうするのかを整理することが大切です。
どのような土地が対象になるのか
相続土地国庫帰属制度の対象になるのは、
相続等によって取得した土地です。
宅地、農地、山林、原野など、
土地の種類そのものによって直ちに対象外になるわけではありません。
しかし、
実際に国が引き取ることができる土地には、
厳しい要件があります。
なぜなら、
国が土地を引き取った後は、
その土地を国が管理することになるからです。
管理に多額の費用や労力がかかる土地を無制限に引き取ってしまうと、
国民全体の負担になってしまいます。
そのため、
制度上は「通常の管理または処分をするに当たり、
過分の費用または労力を要する土地」は承認されない可能性があります。
つまり、
単に「相続した土地である」というだけでは足りません。
国が引き取った後に、
管理しやすい状態であることが求められます。
実務上は、次のような点が重要になります。
まず、建物がないことです。
実家が建っている土地の場合、建物があるままでは申請できません。
申請を検討するには、原則として建物を解体し、
更地にする必要があります。
次に、境界が明らかであることです。
隣地との境界が不明確であったり、
隣地所有者との間で境界争いがあったりする土地は、
国が引き取ることが難しくなります。
また、土壌汚染や地中埋設物がないことも重要です。
地中に廃材、コンクリートガラ、
古い浄化槽などがある場合、
撤去費用がかかるため、
不承認の原因になる可能性があります。
さらに、他人の権利が付いていないことも必要です。
抵当権、地上権、賃借権などが設定されている土地は、
国が自由に管理・処分することができないため、
制度の対象外となる可能性があります。
申請できない土地・承認されない土地
相続土地国庫帰属制度では、
国が引き取ることができない土地について、法律上の要件が定められています。
法務省の説明では、
申請をすることができないケースとして、
建物がある土地、
担保権や使用収益権が設定されている土地、
他人の利用が予定されている土地、
土壌汚染されている土地、
境界が明らかでない土地などが挙げられています。
具体的には、次のような土地は注意が必要です。
建物がある土地
建物がある土地は、原則として申請できません。
たとえば、
亡くなった親の実家が建ったままの土地について、
「建物ごと国に引き取ってほしい」ということはできません。
この場合、
まず建物の解体を検討する必要があります。
ただし、建物を解体すれば必ず承認されるわけではありません。
解体後に地中埋設物が見つかったり、
境界が不明確であったり、
土地の管理に支障がある場合には、
別の理由で承認されないこともあります。
そのため、建物解体の前に、
制度利用の見込みを慎重に確認することが重要です。
担保権や使用収益権が設定されている土地
抵当権などの担保権が設定されている土地は、
申請できません。
また、借地権や地上権など、
他人が土地を使用する権利が設定されている場合も問題になります。
国が土地を引き取る以上、
その土地を国が管理できる状態でなければなりません。
第三者の権利が残っている土地は、
国が自由に管理・処分できないため、対象外となります。
他人の利用が予定されている土地
現に通路として利用されている土地、
墓地、境内地、水道用地、用悪水路など、
他人の利用が予定されている土地も注意が必要です。
たとえば、
近隣住民が生活道路として使っている私道のような土地は、
国が単純に引き取ることが難しい場合があります。
土壌汚染されている土地
土壌汚染がある土地も申請できない可能性があります。
過去に工場、ガソリンスタンド、
廃棄物置場などとして利用されていた土地では、
土壌汚染のリスクが問題になることがあります。
土壌汚染がある土地を国が引き取ると、
将来的に浄化費用や管理費用が発生する可能性があるためです。
境界が明らかでない土地
境界が明らかでない土地、
または所有権の存否や範囲について争いがある土地も、
申請が難しくなります。
相続した土地の中には、
古い公図しかなく、
現地の境界杭が見当たらないケースがあります。
また、隣地所有者との間で
「ここまでが自分の土地だ」という認識が食い違っていることもあります。
このような場合、
国が土地を引き取った後に境界トラブルに巻き込まれるおそれがあります。
そのため、申請前には、
公図、地積測量図、登記事項証明書、現地写真などを確認し、
境界の状況を整理する必要があります。
不承認となる可能性がある土地
申請自体はできたとしても、
審査の結果、承認されない土地もあります。
法務省は、不承認事由として、
一定の勾配・高さの崖があって管理に過分な費用や労力がかかる土地、
管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地、
除去が必要な有体物が地下にある土地、
隣接土地所有者等との争訟によらなければ
管理・処分できない土地などを挙げています。
たとえば、次のような土地です。
急傾斜地で、崩落防止工事などが必要になる土地。
大量の樹木や工作物、放置車両などがある土地。
地中に廃材やコンクリートガラが埋まっている土地。
隣地とのトラブルがあり、裁判などをしなければ管理できない土地。
管理するために通常以上の費用や労力がかかる土地。
このような土地は、
国が引き取った後の管理負担が大きいため、
不承認となる可能性があります。
ここで重要なのは、
「相続した人にとって不要な土地かどうか」ではなく、
「国が通常の管理をできる土地かどうか」が判断されるという点です。
相続人にとっては負担が重い土地であっても、
国にとっても管理困難な土地であれば、
承認されないことがあります。
相続土地国庫帰属制度にかかる費用
相続土地国庫帰属制度には、主に2つの費用がかかります。
1つ目は、申請時に支払う審査手数料です。
2つ目は、承認後に支払う負担金です。
審査手数料
審査手数料は、
土地1筆あたり14,000円です。
法務省の説明でも、
審査手数料は土地一筆当たり14,000円とされており、
申請時に収入印紙で納付します。
また、申請を取り下げた場合や、
審査の結果、却下・不承認となった場合でも返還されないとされています。
たとえば、
3筆の土地を申請する場合には、
14,000円×3筆で42,000円の審査手数料が必要になります。
注意すべきなのは、
この手数料は「審査してもらうための費用」であり、
承認されることを保証するものではないという点です。
不承認になった場合でも返金されないため、
申請前の事前確認が非常に重要です。
負担金
相続土地国庫帰属制度では、
国庫帰属が承認された後に、申請者が負担金を納付する必要があります。
この負担金は、国が土地を管理するための費用として、
原則として10年分の土地管理費相当額とされています。
法務局の手引きでも、
承認後に「10年分の土地管理費相当額の負担金」を納付する流れが示されています。
負担金の額は、
土地の種類や面積、所在地によって異なります。
基本的には、1筆20万円が基準とされていますが、
宅地、農地、森林などでは、
土地の面積や地域によって負担金が変わる場合があります。
法務局の手引きでも、
負担金は一筆20万円が基準であるものの、
土地の種目・面積・所在地に応じて
面積単位で算定する場合があると説明されています。
また、負担金は承認通知後、期限内に納付する必要があります。
法務局の手引きでは、
負担金の通知が到達した日の翌日から30日以内に納付し、
納付された時点で土地の所有権が国に移転するとされています。
期限内に負担金を納付しない場合、
承認は失効します。
その場合、同じ土地について国庫帰属を希望するには、
最初から申請し直す必要があります。
手続きの流れ
相続土地国庫帰属制度の手続きは、大きく分けると次の流れになります。
1. 法務局への相談
まずは、法務局に相談します。
制度の申請先は、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の本局です。
法務省の説明でも、
申請先は土地が所在する
都道府県の法務局・地方法務局の本局の不動産登記部門であり、
支局・出張所では承認申請の受付はできないとされています。
相談の際には、
できるだけ土地の状況がわかる資料を用意しましょう。
具体的には、登記事項証明書、公図、地積測量図、
固定資産税納税通知書、現地写真、境界がわかる資料などです。
法務局の手引きでも、相談時には登記事項証明書、
公図、地積測量図、測量図面、
土地の現況写真、
固定資産税納税通知書などを持参することが案内されています。
事前相談を行うことで、
申請できる可能性がある土地かどうか、
どのような資料が必要になるかを確認しやすくなります。
2. 申請書類の作成
次に、申請書類を作成します。
法務省の案内では、
申請書に添付する書類として、
土地の位置及び範囲を明らかにする図面、
隣接土地との境界点を明らかにする写真、
土地の形状を明らかにする写真、
申請者の印鑑証明書などが挙げられています。
この制度では、
単に申請書を出せばよいわけではありません。
土地の位置、範囲、境界、現況を示す資料が重要になります。
特に、境界点の写真や土地の形状を明らかにする写真は、
現地確認が必要になります。
遠方の土地の場合、
申請者本人が現地に行くことが難しいこともあるため、
専門家に相談することも選択肢になります。
3. 法務局へ申請
申請書類が整ったら、
土地所在地を管轄する法務局・地方法務局の本局に提出します。
提出方法は、窓口への提出または郵送です。
法務省の案内では、郵送申請の場合、
申請書が入っていることを記した書留郵便またはレターパックプラスで、
土地の所在する法務局の本局まで送付することとされています。
申請時には、
土地1筆あたり14,000円の審査手数料を収入印紙で納付します。
4. 法務局による審査
申請後、
法務局による審査が行われます。
審査では、書類だけでなく、
必要に応じて実地調査が行われることがあります。
法務局の手引きでも、
法務大臣、実務上は法務局による要件審査・承認の過程で、
実地調査権限があることが示されています。
土地の現況、境界、
工作物の有無、樹木や崖の状況、
管理上の支障などが確認されます。
この審査には一定の期間がかかります。
申請すればすぐに国に帰属するわけではありません。
5. 承認・負担金の納付
審査の結果、
国が引き取ることができる土地と判断されると、
承認通知と負担金の通知が届きます。
申請者は、
通知された負担金を期限内に納付します。
負担金を納付した時点で、土地の所有権が国に移転します。
所有権移転登記は国が行うため、
申請者が別途登記申請をする必要はありません。
相続土地国庫帰属制度のメリット
相続土地国庫帰属制度の最大のメリットは、
相続した不要な土地を手放せる可能性があることです。
土地を所有している限り、
固定資産税、草刈り、近隣対応、管理責任などが発生します。
特に遠方の土地では、
現地確認に行くだけでも時間と費用がかかります。
山林や原野の場合、境界が分からず、
管理のしようがないというケースもあります。
国庫帰属が認められれば、土地の所有権は国に移ります。
その後は、
申請者がその土地の管理を続ける必要はなくなります。
また、将来の相続人に負担を残さないという点も大きなメリットです。
自分の代では何とか管理できていても、
子や孫の世代では、
その土地の場所すら分からないということがあります。
今のうちに不要な土地を整理しておくことで、
次世代の相続トラブルを防ぐことにつながります。
相続土地国庫帰属制度の注意点
一方で、相続土地国庫帰属制度には注意点もあります。
まず、すべての土地が対象になるわけではありません。
建物がある土地、境界が不明な土地、
抵当権がある土地、土壌汚染がある土地、
管理困難な土地などは申請できない、
または承認されない可能性があります。
次に、費用がかかります。
審査手数料に加え、
承認後には負担金の納付が必要です。
また、申請前に建物解体、測量、境界確認、草刈り、樹木伐採、
地中埋設物の撤去などが必要になる場合には、
別途費用が発生します。
特に、古い建物がある土地では、
解体費用が大きな負担になることがあります。
さらに、制度を利用するよりも、
売却、隣地への譲渡、自治体や地域団体への相談、
農地としての活用、空き家バンクの利用など、
他の方法の方が適している場合もあります。
相続土地国庫帰属制度は有効な選択肢の一つですが、
最初からこの制度だけに絞るのではなく、
他の処分方法と比較しながら検討することが大切です。
農地や山林でも利用できるのか
農地や山林も、
相続土地国庫帰属制度の対象になり得ます。
ただし、農地や山林は、
宅地に比べて管理や処分が難しいことがあります。
農地の場合、農地法の規制があります。
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買い手も限られます。
山林の場合、境界が不明確であったり、
現地にたどり着くことが難しかったり、
急傾斜地で管理に費用がかかることがあります。
そのため、
農地や山林について相続土地国庫帰属制度を検討する場合には、
現地の状況確認が非常に重要です。
特に、境界、接道、樹木、崖、管理道の有無、
周辺土地との関係を確認する必要があります。
農地の場合には、国庫帰属制度だけでなく、
農地法上の売買、賃貸、農地中間管理機構の活用、
近隣農家への相談なども検討する余地があります。
相続土地国庫帰属制度を検討すべきケース
相続土地国庫帰属制度を検討すべきケースとしては、
次のようなものがあります。
相続した土地を今後利用する予定がない場合。
売却を試みたが買い手が見つからない場合。
遠方にあり、管理が困難な場合。
固定資産税や草刈り費用だけが継続している場合。
子どもや次世代に負担を残したくない場合。
相続人全員が土地を手放すことに同意している場合。
一方で、土地に建物がある場合、
境界が不明な場合、
隣地とのトラブルがある場合、
第三者の権利が設定されている場合には、
すぐに申請するのではなく、
まず問題点を整理する必要があります。
申請前に確認すべきポイント
相続土地国庫帰属制度を検討する際には、
少なくとも次の点を確認しましょう。
まず、土地を取得した原因が相続または相続人への遺贈かどうかです。
次に、
土地の登記名義が現在の所有者と一致しているかを確認します。
相続登記が未了の場合には、
相続関係を証明する書類が必要になります。
また、建物がないか、
担保権や賃借権などが付いていないか、
境界が明らかか、隣地との争いがないか、
現地に管理上の支障がないかを確認します。
さらに、申請にかかる費用と、
承認後の負担金を支払う価値があるかも検討する必要があります。
場合によっては、
国庫帰属制度を利用するよりも、
隣地所有者に譲渡した方がよいこともあります。
あるいは、
空き家バンクや不動産会社を通じて売却活動をした方がよいケースもあります。
まとめ
相続土地国庫帰属制度は、
相続した不要な土地を国に引き取ってもらえる可能性がある制度です。
相続した土地を管理できない方、
売却できずに困っている方、
固定資産税や草刈りの負担を減らしたい方にとって、
有効な選択肢になる場合があります。
しかし、制度を利用するには厳しい要件があります。
建物がある土地、境界が不明な土地、担保権がある土地、
土壌汚染がある土地、管理に過分な費用や労力がかかる土地などは、
申請できない、または承認されない可能性があります。
また、申請時には土地1筆あたり14,000円の審査手数料がかかり、
承認後には10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。
相続土地国庫帰属制度は、
「いらない土地を簡単に無料で国に返せる制度」ではありません。
大切なのは、
制度を正しく理解したうえで、売却、隣地への譲渡、空き家バンク、
農地活用、管理継続など、
他の選択肢と比較しながら判断することです。
相続した土地の扱いでお困りの方は、早めに専門家へ相談し、
土地の状況や相続関係を整理することをおすすめします。
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