農振除外の申出における「用途区分の変更」とは？農振除外との違いや必要となるケースを解説
目次
はじめに
農地に住宅や倉庫などの建物を建築しようとした際、
「この土地は農振農用地なので、
そのままでは建築できません」と説明を受けることがあります。
農地の種類（田・畑）とは何か― 農地法の基本
はじめに 農地に関する相談を受けていると、 「この土地は農地に該当しますか」 「登記は畑だけど農地転用は必要ですか」といった質問を非常に多く受けます。 農地をめぐ…
行政書士くろす綜合法務事務所 
農振農用地、
いわゆる「青地」に指定されている土地について
農地以外の利用をする場合には、
原則として
「農振除外」と呼ばれる手続きが問題となります。
しかし、農振農用地であれば、
どのような建物を建てる場合でも
農振除外が必要になるわけではありません。
例えば、農業を営んでいる方が、
自分の農地の一部に
農機具を収納するための農業用倉庫を建築したり、
畜舎や堆肥舎などを整備したりする場合には、
農用地区域から土地を外すのではなく、
「用途区分の変更」という方法によって
手続きを進められることがあります。
農振除外と用途区分の変更は、
似た場面で登場するため混同されやすい制度ですが、
その意味は大きく異なります。
この記事では、
農振除外の手続きとあわせて問題となる
「用途区分の変更」について、
農振除外との違い、必要となるケース、
手続き上の注意点などを詳しく解説します。
農業振興地域制度とは？
用途区分の変更を理解するためには、
まず「農業振興地域制度」の基本を知っておく必要があります。
農業振興地域制度とは、
将来にわたって農業を振興していく必要がある地域について、
農業に必要な土地を計画的に確保するための制度です。
農林水産省によると、
農業振興地域制度は、農業生産に必要な農用地等を確保し、
農業の健全な発展を図るとともに、
食料の安定供給や国土資源の合理的利用に寄与することを目的としています。
都道府県が「農業振興地域」を指定し、
その指定を受けた市町村が「農業振興地域整備計画」を定めます。
そして、この農業振興地域整備計画の中に「農用地利用計画」があり、
農業上の利用を確保すべき土地として指定されている区域が「農用地区域」です。
一般的には、
この農用地区域に含まれている土地を
「農振農用地」や「青地」と呼ぶことがあります。
農振農用地は、
将来的に農業のために利用していくことを前提として指定されているため、
自由に住宅や店舗、資材置場などへ変更することはできません。
例えば、
農振農用地である田や畑に一般住宅を建築したい場合には、
原則として農用地区域からその土地を外すための
「農振除外」を行ったうえで、
農地法に基づく農地転用許可などの手続きを検討する必要があります。
農地転用に関するQ＆A（行政書士がやさしく解説）
はじめに 「農地を駐車場にしたい」 「太陽光を設置したい」 「相続した農地を売りたい」 そんなときに関係してくるのが、 農地法による「農地転用」です。 でも実際には…
農振除外とは？農地転用よりも難しい理由
はじめに 農地を宅地にしたい、 太陽光発電を設置したい、 事業用地にしたい——。 こうした相談で最初にぶつかる壁が 「農振除外（農業振興地域の除外）」 です。 一般の方…
農振農用地には「用途区分」が定められている
農用地利用計画では、
単に「この土地を農用地区域とする」という区域指定だけが
行われているわけではありません。
農用地区域内の土地について、
「農業上どのような用途に利用する土地なのか」という
用途区分も定められています。
農林水産省も、
農用地利用計画について
「農用地等として利用すべき土地の区域（農用地区域）及び
その区域内にある土地の農業上の用途区分を定めるもの」としています。
代表的な用途としては、
・農地
・採草放牧地
・混牧林地
・農業用施設用地
などがあります。
通常、田や畑として耕作されている土地については
「農地」という用途として位置付けられています。
一方、農業用倉庫、畜舎、堆肥舎など、
農業経営のために必要な施設を設置する土地については、
「農業用施設用地」という用途が問題になります。
ここで重要になるのが「用途区分の変更」です。
用途区分の変更とは？
用途区分の変更とは、
農用地区域内の土地について、
その土地を農用地区域に残したまま、
農業上の用途を変更する手続きです。
代表的なケースは、
「農地」から「農業用施設用地」へ変更するケースです。
例えば、
農振農用地として指定されている畑の一部について、
農業経営に必要な農機具倉庫を建築するとします。
この場合、
農業と無関係な住宅や店舗を建築するわけではありません。
農業を継続するために必要な施設を設置するわけですから、
必ずしもその土地を農用地区域から外す必要はありません。
そこで、
現在の用途区分「農地」
↓
変更後の用途区分「農業用施設用地」という形で
農用地利用計画を変更します。
これが一般に「用途区分変更」と呼ばれている手続きです。
自治体によっては
「農振用途区分変更」
「農振軽微変更」
「農業振興地域整備計画の軽微変更」などと呼ばれる場合もあります。
実際に自治体の案内でも、
農地に農業用施設を設置する場合には、
農振除外を行わず、
農用地区域のまま用途区分を
「農業用施設用地」へ変更する手続きとして説明されています。
つまり、
「農業に使わなくなるので農用地区域から外す」のが農振除外であるのに対し、
「引き続き農業のために使うが、
農地とは異なる農業上の用途に変更する」のが
用途区分の変更と考えると分かりやすいでしょう。
農振除外と用途区分変更の違い
農振除外と用途区分変更の最大の違いは、
「その土地が農用地区域に残るかどうか」です。
農振除外を行った場合、
対象となる土地は農用地区域から外れることになります。
これに対して、用途区分変更の場合には、
土地そのものは農用地区域に残ります。
例えば、
農振農用地である畑に一般住宅を建築したい場合を考えてみましょう。
一般住宅は通常、
農業上必要な施設ではありません。
そのため、原則として
「農地から農業用施設用地へ用途区分を変更する」という方法では対応できません。
農用地区域から土地を除外できるかどうかを検討し、
農振除外後に農地転用などの手続きを進めることになります。
一方、
その畑に農業経営上必要となる農機具倉庫を建築する場合には、
その土地を農用地区域から外す必要性がない場合があります。
この場合には、農振除外ではなく、
農地から農業用施設用地への用途区分変更を検討することになります。
整理すると、
【一般住宅・店舗・一般事業者の資材置場など】
農業以外の目的に利用する
→農振除外を検討
【農業用倉庫・畜舎・堆肥舎など】
引き続き農業目的で利用する
→用途区分変更を検討という違いがあります。
もっとも、施設の名称だけで判断できるわけではありません。
「倉庫」という名称であっても、
その施設が本当に農業経営に必要な施設なのか、
それとも一般的な事業用倉庫なのかによって取り扱いは異なります。
用途区分変更が必要となる代表的なケース
用途区分変更が問題となる代表的な施設としては、
次のようなものがあります。
1．農機具倉庫
トラクター、コンバイン、田植機、草刈機など、
農業に使用する機械を保管するための倉庫です。
農業経営の規模や所有している農機具の種類、
既存施設の有無などを踏まえ、
その施設が農業経営上必要であると認められるかどうかが重要になります。
単に「農業をしているから大きな倉庫が欲しい」という理由だけでは十分ではなく、
どのような農機具を保管するのか
現在どこに保管しているのか
既存の倉庫ではなぜ不足するのか
必要な床面積はどの程度なのか
などを具体的に説明することが求められる場合があります。
2．畜舎
牛、豚、鶏などを飼育するための畜舎についても、
農業用施設として用途区分変更の対象となることがあります。
ただし、畜舎の場合には周辺農地や住宅への臭気、
排水などの影響についても検討する必要があります。
3．堆肥舎
農業に使用する堆肥を保管・製造するための堆肥舎についても、
農業用施設用地として取り扱われることがあります。
こちらも周辺環境への影響や排水計画などについて確認が必要です。
4．農作物の保管施設
収穫した米、野菜、果樹などを一時的に保管するための施設についても、
その施設の規模や利用目的によって
農業用施設として認められる可能性があります。
5．その他農業経営に必要な施設
農業用資材置場、農作業場、
農業用機械の整備スペースなどについても、
具体的な利用内容によって用途区分変更が問題となる場合があります。
ただし、
「農家が利用する施設だから、すべて農業用施設になる」というわけではありません。
施設の用途、規模、必要性、利用者などを踏まえ、
個別に判断されます。
用途区分変更なら農振除外は不要？
農業用施設として用途区分変更が認められる場合には、
原則として農用地区域から除外する必要はありません。
つまり、
農振除外を行わずに手続きを進められる可能性があります。
ここは非常に重要なポイントです。
農振除外には法律上の要件があり、
申出を行えば必ず除外されるわけではありません。
さらに、
市町村によって申出の受付時期が決められていることがあり、
手続き完了まで長期間を要するケースもあります。
これに対して用途区分変更は、
市町村によっては農業振興地域整備計画の「軽微な変更」として取り扱われ、
農振除外より比較的短期間で進められることがあります。
例えば、
自治体によっては用途区分変更について随時受付を行い、
おおむね1か月程度を目安として手続きを行っている例もあります。
ただし、手続き期間や受付時期、必要書類、
審査方法については市町村ごとに異なります。
「用途区分変更だから簡単にできる」
「必ず短期間で終わる」と考えるのではなく、
事前に対象となる市町村へ確認することが大切です。
用途区分変更をしても「農振農用地」であることに注意
用途区分変更で特に注意したいのが、
手続き後も対象地が農用地区域の中に残るということです。
例えば、
農地から農業用施設用地へ用途区分を変更し、
農業用倉庫を建築したとします。
この土地は、
農振農用地ではなくなったということではありません。
農用地区域の中で、
「農地」から
「農業用施設用地」へ農業上の用途が変わっただけです。
したがって、
その後に農業用倉庫を取り壊して、
一般住宅や一般事業者の店舗などを建てられるわけではありません。
自治体の案内でも、
用途区分変更後も対象地は農用地区域に指定されているため、
宅地など他の用途として利用することはできない旨が明記されています。
将来的な土地利用まで考えて手続きを選択する必要があります。
用途区分変更と農地転用は別の手続き
もう一つ混同しやすいのが、
「用途区分変更をすれば農地転用は必要ないのか」という点です。
用途区分変更と農地法上の農地転用は、
それぞれ異なる制度です。
用途区分変更は、
農業振興地域の整備に関する法律、
いわゆる農振法に基づく農用地利用計画上の手続きです。
これに対して農地転用は、
農地法に基づき、
農地を農地以外の状態にするための手続きです。
例えば、農振農用地である畑
↓
用途区分変更
↓
農業用施設用地
↓
農地転用
↓
農業用倉庫を建築というように、
複数の手続きが必要になる場合があります。
用途区分変更が完了したからといって、
農地法上必要となる手続きまで当然に完了するわけではありません。
なお、農業用施設については施設の規模や内容、
農地法上の取り扱いなどによって手続きが異なる可能性があります。
そのため、計画の初期段階で市町村の農政担当課だけでなく、
農業委員会などにも確認しておくことが重要です。
転売目的の農地転用は可能でしょうか？不動産会社が農地を仕入れる際の許可条件と注意点
はじめに 「安く売りに出されている農地を購入し、宅地や駐車場に転用してから売却したい」 不動産会社や土地活用事業者の方から、 このような相談を受けることがあります…
農地転用が不要なケースとは？知らないと損する重要ポイント
はじめに 「農地を売買したい」 「資材置場にしたい」 「家を建てたい」このような相談を受けた際、 多くの方がまず気にするのが 農地転用の許可が必要かどうかです。 農…
用途区分変更では「本当に農業用施設なのか」が重要
用途区分変更の相談をする際に重要となるのが、
計画している施設が
農業経営上本当に必要な施設であることです。
例えば農業用倉庫を建築する場合には、
・現在の営農面積
・栽培している農作物
・年間の農作業内容
・所有している農機具
・現在の農機具の保管状況
・農地法既存倉庫の有無
・新たな倉庫が必要となった理由
・必要となる倉庫の面積
などを説明できるようにしておくことが重要です。
仮に1ヘクタール程度の農地を耕作している農家が、
非常に大規模な農業用倉庫を計画した場合には、
「なぜこれほど大きな施設が必要なのか」という
疑問が生じる可能性があります。
用途区分変更では、
単に農業用施設という名称を付ければよいのではなく、
「現在の農業経営の内容から考えて、
施設の規模や内容が合理的であるか」という視点も重要になります。
なぜこの場所に建てるのかも重要
施設そのものの必要性だけでなく、
「なぜその農地に建築しなければならないのか」という
土地選定理由も重要です。
例えば、
・自宅や既存の農業用施設に近い
・耕作している農地の中心に位置している
・農機具を効率的に出し入れできる
・道路から容易に進入できる
・農地農作業上の動線が良い
・既存敷地には建築するスペースがないといった事情が考えられます。
反対に、
農地の真ん中に施設を設置することで
周囲の営農に支障が生じる
農地が分断される
大型農業機械が進入しにくくなる
排水によって周辺農地へ影響が出るといった場合には、
計画地の見直しが必要になる可能性があります。
そのため、施設の必要性だけでなく、
「なぜこの場所なのか」まで
具体的に説明できることが大切です。
用途区分変更の一般的な流れ
具体的な手続きは自治体によって異なりますが、
おおむね次のような流れで進めることになります。
まず、対象となる土地が本当に農振農用地であるか、
市町村の農政担当部署で確認します。
次に、
現在の用途区分が「農地」であるかなどを確認し、
計画している施設が農業用施設に該当する可能性があるか相談します。
そのうえで、用途区分変更の申出書や事業計画、位置図、
案内図、土地利用計画図、施設の平面図、
営農状況を確認できる資料などを作成して提出します。
市町村による審査を経て、
農業振興地域整備計画の変更手続きが行われます。
用途区分変更が完了した後、
必要に応じて農地法上の手続き、都市計画法、
建築基準法などの関係法令の手続きを進めます。
重要なのは、
用途区分変更だけを単独で考えないことです。
農業用倉庫を建築する場合であれば、
・農振法
・農地法
・都市計画法
・農地建築基準法
・盛土規制法
・道路関係
・排水関係など、
複数の法令が関係することがあります。
特に市街化調整区域にある農地については、
都市計画法上の確認も重要です。
農振除外か用途区分変更か分からない場合は？
土地所有者の方からすると、
「自分の場合は農振除外なのか、
用途区分変更なのか」
という判断は難しいと思います。
一つの目安となるのは、
その土地を「農業のために使い続けるのか」という点です。
一般住宅や店舗、一般企業の事務所、
一般事業用資材置場などとして使用するのであれば、
基本的には農業目的の利用ではありません。
そのため、農振除外を検討することになります。
一方で、農機具倉庫、畜舎、堆肥舎など、
現在の農業経営に直接必要となる施設を設置する場合には、
用途区分変更を検討できる可能性があります。
ただし、
最終的には施設の内容や規模、営農状況、土地の位置、
市町村の農業振興地域整備計画などを
確認したうえで判断する必要があります。
農業用倉庫を建てたい場合は早めの事前相談を
「自分の農地だから農業用倉庫なら自由に建てられるだろう」
と考えて工事を進めてしまうのは危険です。
農振農用地の場合、農業目的の施設であっても
農用地利用計画上の用途区分との整合性が問題になる場合があります。
さらに、農地法、都市計画法、
建築基準法など別の法律による手続きが必要となることもあります。
建物を発注した後や造成工事を開始した後に、
「用途区分変更が必要だった」
「農地転用の手続きが必要だった」
「この場所では建築できない」ということが判明すると、
計画そのものを変更しなければならなくなる可能性があります。
そのため、農振農用地に農業用施設を計画している場合には、
設計や工事を具体的に進める前の段階で行政機関へ相談することをおすすめします。
まとめ｜用途区分変更は「農振農用地のまま農業上の用途を変える手続き」
農振農用地に指定されている土地は、
原則として農業上の利用を確保していかなければならない土地です。
一般住宅や店舗など、
農業以外の用途へ利用する場合には、
農用地区域から土地を外す「農振除外」が問題となります。
一方、
農機具倉庫
畜舎
堆肥舎
農作物の保管施設
その他農業経営に必要な施設などを設置する場合には、
農用地区域から土地を除外するのではなく、
「農地」から「農業用施設用地」への
用途区分変更によって対応できる可能性があります。
農振除外と用途区分変更の違いを簡単にまとめると、
農振除外
＝農用地区域から土地を外す手続き
用途区分変更
＝農用地区域に残したまま
農業上の用途を変更する手続きです。
用途区分変更後も土地は農用地区域内に残るため、
その後自由に住宅や店舗などへ
利用できるわけではない点には注意が必要です。
また、用途区分変更と農地転用は別の制度であり、
農業用施設を建築する場合でも、
計画内容によって農地法上の手続きが必要となります。
農振農用地に農業用倉庫などを建築したい場合には、
最初から農振除外が必要と決めつけるのではなく、
「農振除外が必要なのか」
「用途区分変更で対応できるのか」
「農地転用は必要なのか」
「都市計画法や建築基準法上の問題はないか」
を一つずつ確認していくことが重要です。
農振除外や用途区分変更は、土地の位置、
農地の状況、施設の用途、
営農内容などによって必要となる手続きが異なります。
農振農用地で住宅や農業用倉庫などの建築を検討している場合には、
計画を進める前に市町村の担当部署や専門家へ相談し、必要な手続きを確認することをおすすめします。
※本記事は農業振興地域制度について一般的な内容を解説したものです。
農振除外・用途区分変更の受付時期、必要書類、審査方法、
手続期間等は市町村によって異なります。
実際の申出にあたっては、
土地を管轄する市町村等へ最新の取り扱いをご確認ください。
