名義が昔のままの不動産を相続した場合の進め方｜放置せず確認すべき手続きと注意点
目次
はじめに
相続が発生したとき、
預貯金や保険の手続きと比べて
後回しになりやすいのが不動産の名義変更です。
特に地方では、
土地や建物の登記名義が亡くなった親のままではなく、
祖父母、曽祖父母、場合によっては
さらに前の世代の名義のままになっている
ケースも珍しくありません。
「固定資産税の納付書は届いているから大丈夫だと思っていた」
「家族の中では自分が管理しているから問題ないと思っていた」
「売る予定もないので名義変更は必要ないと思っていた」
このように考えている方も多いのですが、
不動産の名義が昔のままになっている場合、
相続手続きは通常よりも複雑になります。
相続人の人数が増えたり、
戸籍収集に時間がかかったり、
遺産分割協議がまとまりにくくなったりするためです。
さらに、
令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
これにより、不動産を相続した場合には、
原則として相続を知った日から
3年以内に相続登記を行う必要があります。
昔の名義のまま放置されている不動産についても、
今後は「そのうちやればいい」という対応では
リスクが高くなっています。
この記事では、
名義が昔のままの不動産を相続した場合に、
どのような順番で手続きを進めればよいのか、
どのような点に注意すべきなのかを、
実務上の流れに沿って解説します。
名義が昔のままの不動産とは
名義が昔のままの不動産とは、
現在の実際の所有者や相続人と、
登記簿上の所有者が一致していない不動産のことをいいます。
たとえば、
父が亡くなったため
実家の土地建物を相続することになったものの、
登記簿を確認すると名義が父ではなく
祖父のままだったというケースがあります。
また、農地や山林、空き家、
古い自宅敷地などでは、
昭和の時代から一度も
相続登記がされていないこともあります。
このような場合、
父の相続手続きだけをすればよいわけではありません。
登記名義人である祖父の相続から順番に確認し、
祖父の相続人、
さらにその相続人が亡くなっている場合には
次の世代の相続人まで調査する必要があります。
つまり、登記名義が古ければ古いほど、
関係者が増え、
必要な戸籍も増え、
手続きの難易度が上がるということです。
まずは登記簿を確認する
名義が昔のままかどうかを確認するためには、
まず不動産の登記事項証明書を取得します。
登記事項証明書は、
法務局で取得できる不動産の権利関係を確認するための書類です。
登記事項証明書を見ると、
土地や建物の所在、地番、家屋番号、地目、
地積、床面積、所有者の住所氏名、
抵当権などの権利関係を確認できます。
相続手続きでは、
まず次の点を確認します。
現在の登記名義人は誰か。
登記名義人はいつ亡くなっているのか。
共有名義になっていないか。
抵当権や仮登記などの権利が残っていないか。
土地と建物で名義が異なっていないか。
固定資産税の課税明細書に載っている不動産と登記簿が一致しているか。
特に注意したいのは、
固定資産税の納税者と登記名義人は
必ずしも一致しないという点です。
固定資産税を支払っているからといって、
登記上の所有者になっているわけではありません。
「毎年税金を払っていたから自分の名義になっていると思っていた」という
相談は少なくありません。
しかし、
不動産の所有権を対外的に示すためには、
登記名義を確認する必要があります。
固定資産税の課税明細書だけで判断しない
相続不動産を確認するとき、
固定資産税の納税通知書や課税明細書は重要な資料です。
市町村から届く課税明細書には、
課税対象となっている土地や建物が記載されています。
しかし、課税明細書だけで
相続不動産の全体を把握できるとは限りません。
たとえば、
非課税の土地、公衆用道路、山林、農地、
古い未登記建物などがある場合、
課税明細書だけでは見落とす可能性があります。
また、共有名義の土地や、評価額が低い土地なども、
家族が存在を把握していないことがあります。
そのため、相続不動産を調査する際には、
固定資産税の課税明細書に加えて、
名寄帳を取得することも検討します。
名寄帳とは、
市町村が管理している固定資産課税台帳を
所有者ごとにまとめたものです。
亡くなった方名義の不動産を確認するために有効な資料です。
ただし、
名寄帳で確認できるのは基本的にその市町村内の不動産です。
他の市町村に不動産を所有していた可能性がある場合には、
別途調査が必要です。
登記名義人から現在の相続人まで戸籍をたどる
名義が昔のままの不動産で最も大変になりやすいのが、
戸籍収集です。
相続登記を行うためには、
登記名義人が亡くなったこと、
その相続人が誰であるかを戸籍で証明する必要があります。
登記名義人が祖父であれば、
祖父の出生から死亡までの戸籍を集め、
祖父の相続人を確定します。
さらに、
祖父の子である父がすでに亡くなっている場合には、
父の出生から死亡までの戸籍も必要になります。
父の相続人が子である自分だけであれば比較的単純ですが、
兄弟姉妹がいる場合には、
その方々も相続関係に関わってきます。
また、登記名義人の子がすでに亡くなっている場合、
その子や孫が代襲相続人となることがあります。
相続が何代にもわたって放置されている場合、
会ったこともない親戚が相続人として関係してくることもあります。
昔の名義のままになっている不動産では、
相続人が10人、20人以上になることもあります。
相続人が多くなるほど、
連絡調整や協議が難しくなります。
遺産分割協議が必要になる場合
相続人が複数いる場合、
不動産を誰の名義にするかを決めるために
遺産分割協議が必要になります。
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行政書士くろす綜合法務事務所 
遺産分割協議とは、
相続人全員で遺産の分け方を話し合う手続きです。
ここで重要なのは、
相続人全員の合意が必要になるという点です。
一部の相続人だけで話し合って決めても、
相続登記を進めることはできません。
たとえば、実家を長男が管理しており、
他の兄弟も口頭では「長男でいい」と言っていたとしても、
登記手続きでは遺産分割協議書を作成し、
相続人全員の署名押印と
印鑑証明書が必要になるのが一般的です。
名義が祖父母のままの場合には、
祖父母の相続について協議し、
その後に父母の相続について協議するなど、
段階的な整理が必要になることがあります。
このとき、単に「現在住んでいる人の名義にする」というだけではなく、
将来の売却、解体、管理、固定資産税の負担、
他の相続人への代償金の有無なども考えておく必要があります。
相続人の中に連絡が取れない人がいる場合
昔の名義のまま放置された不動産では、
相続人の中に連絡が取れない人がいることがあります。
住所がわからない。
長年交流がない。
海外に住んでいる。
認知症などで判断能力に不安がある。
すでに亡くなっているかどうかわからない。
このような場合でも、
相続人を無視して手続きを進めることはできません。
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戸籍や住民票、戸籍の附票などを使って住所を調査し、
相続人を確定していく必要があります。
もし相続人の中に判断能力が不十分な方がいる場合には、
成年後見制度の利用が必要になることもあります。
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また、行方不明の相続人がいる場合には、
不在者財産管理人の選任が必要になるケースもあります。
このような事情があると、
手続きには時間がかかります。
売却や解体を予定している場合には、
早めに専門家へ相談することが重要です。
相続登記をしないと売却や担保設定が難しい
名義が昔のままでも、
家族間では「自分たちの土地」として管理できているかもしれません。
しかし、売却や融資、
建物の建替えなどを行う場面では、
登記名義が大きな問題になります。
不動産を売却する場合、
原則として現在の所有者名義に相続登記をしたうえで、
買主へ所有権移転登記を行います。
登記名義が祖父のままでは、
祖父が売主になることはできないため、
まず相続登記を済ませる必要があります。
また、金融機関から融資を受けて不動産に担保を設定する場合にも、
名義が整理されていなければ手続きが進まないことがあります。
空き家を解体する場合、
補助金申請や隣地対応、
売却準備の場面で所有者確認が必要になることもあります。
農地の場合には、農地法の許可や届出、
耕作者との関係、農業委員会での手続きが関係することもあります。
名義が昔のままだと、
いざ活用しようとしたときに
手続きが止まってしまいます。
相続登記義務化により放置リスクが高まっている
これまで相続登記は義務ではなかったため、
不動産を相続しても
名義変更をしないまま放置されることが多くありました。
その結果、所有者がわからない土地や、
相続人が多数に広がってしまった土地が全国的に増加しました。
こうした問題を背景に、
令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
不動産を相続したことを知った相続人は、
原則としてその日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、令和6年4月1日より前に発生した相続であっても、
未登記の不動産は義務化の対象になります。
正当な理由なく相続登記を怠った場合には、
10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
そのため、昔の名義のままの不動産を相続した場合には、
「古い話だから関係ない」と考えるのではなく、
早めに登記状況を確認し、
必要な手続きを進めることが大切です。
すぐに名義を決められない場合の対応
相続人同士の話し合いがまとまらない場合や、
相続人調査に時間がかかる場合でも、
何もしないまま放置するのは避けるべきです。
相続登記義務化に対応するための制度として、
相続人申告登記という制度があります。
これは、自分が登記名義人の相続人であることを
法務局に申し出る制度です。
相続人申告登記を行うことで、
遺産分割協議がまとまっていない段階でも、
一定の範囲で相続登記の申請義務を履行したものと扱われます。
ただし、
相続人申告登記は最終的に
不動産の名義を確定させる手続きではありません。
売却や活用を進めるためには、
最終的には遺産分割協議を行い、
正式な相続登記をする必要があります。
そのため、相続人申告登記はあくまで一時的な対応として考え
、根本的には相続関係を整理して
名義変更まで進めることが重要です。
名義が昔のままの不動産を相続した場合の進め方
名義が昔のままの不動産を相続した場合は、
次のような流れで進めます。
まず、不動産の資料を集めます。
固定資産税の納税通知書、課税明細書、権利証、登記識別情報、
売買契約書、建築確認関係書類、
農地関係の許可書などがあれば確認します。
次に、法務局で登記事項証明書を取得し、
現在の登記名義人を確認します。
土地と建物で名義が違うこともあるため、
両方を確認することが大切です。
その後、市町村で名寄帳を取得し、
亡くなった方の所有不動産を確認します。
必要に応じて、公図、地積測量図、建物図面なども取得します。
次に、登記名義人の出生から死亡までの戸籍を集め、
相続人を確定します。相続が複数世代にわたる場合には、
それぞれの世代について戸籍をたどる必要があります。
相続人が確定したら、
不動産を誰の名義にするかを協議します。
話し合いがまとまったら、
遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印します。
最後に、
必要書類を整えて法務局に相続登記を申請します。
登記が完了すれば、現在の所有者名義に変更されます。
共有名義にする場合の注意点
相続人同士で話し合いがまとまらない場合、
とりあえず共有名義にするという選択を考える方もいます。
しかし、共有名義には注意が必要です。
共有名義の不動産を相続した場合の注意点
はじめに 相続が発生すると、 不動産を「共有名義」で相続するケースは非常に多くあります。例えば、父親が亡くなり、 自宅を母と子ども2人で共有名義にするといったケー…
共有名義にすると、
将来その不動産を売却する際に
共有者全員の同意が必要になります。
共有者の一人が反対すれば、売却が難しくなります。
また、共有者の一人が亡くなると、
その持分がさらに相続され、関係者が増えていきます。
たとえば、兄弟3人で共有名義にした土地について、
将来それぞれの子どもに相続が発生すると、
共有者が甥や姪の世代まで広がります。
そうなると、連絡調整がさらに難しくなります。
不動産は現金のように簡単に分けることができません。
将来の管理や処分を考えると、できるだけ単独名義にする、
代償金を支払って調整する、売却して現金で分けるなど、
後々のトラブルを防ぐ方法を検討することが大切です。
空き家や農地の場合はさらに注意が必要
名義が昔のままの
不動産が空き家や農地である場合には、
通常の相続登記に加えて
別の問題が発生することがあります。
空き家の場合、建物の老朽化、雨漏り、
倒壊リスク、近隣への迷惑、草木の繁茂、
害虫・害獣の発生など、
管理責任が問題になります。
名義が昔のままだと、
誰が責任を持って管理するのかが曖昧になりやすく、
相続人間で負担の押し付け合いになることもあります。
農地の場合、
売却や転用には農地法の許可や届出が必要になることがあります。
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相続によって農地を取得した場合には、
農業委員会への届出が必要になるケースもあります。
また、市街化調整区域や農振農用地区域に該当する土地では、
建物を建てたり、
駐車場や資材置場にしたりすることが難しい場合があります。
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そのため、空き家や農地を相続した場合には、
単に名義変更をするだけでなく、
今後どのように管理・活用・処分するのかまで考える必要があります。
不要な土地を相続した場合の選択肢
昔の名義のままの不動産には、
利用予定のない山林、原野、農地、遠方の土地などが
含まれていることがあります。
相続人としては
「使わない土地を相続したくない」と感じることもあるでしょう。
このような場合、選択肢としては、
売却、贈与、近隣への譲渡、相続放棄、
相続土地国庫帰属制度の利用などが考えられます。
ただし、
相続放棄は特定の土地だけを放棄する制度ではありません。
原則として、
預貯金などのプラスの財産も含めて相続全体を放棄する手続きです。
また、相続放棄には期限があるため、
相続開始を知った後は早めに検討する必要があります。
相続土地国庫帰属制度は、
一定の要件を満たした土地について、
国に引き取ってもらうことを可能とする制度です。
相続土地国庫帰属制度とは？相続した不要な土地を国に引き取ってもらう条件・費用・注意点を解説
はじめに 「親から土地を相続したけれど、使い道がない」「遠方の山林や農地を管理できない」「売りたくても買い手が見つからない」「固定資産税や草刈りの負担だけが続い…
ただし、
すべての土地が対象になるわけではなく、
建物がある土地、担保権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、
管理に過大な費用がかかる土地などは認められない場合があります。
申請時の審査手数料や、承認後の負担金も必要になります。
不要な土地であっても、
すぐに手放せるとは限りません。
まずは土地の状況、法令上の制限、
権利関係を確認することが大切です。
専門家に相談した方がよいケース
名義が昔のままの不動産を相続した場合、
すべてを自分で進めることも不可能ではありません。
しかし、次のようなケースでは専門家に相談することをおすすめします。
登記名義人が祖父母や曽祖父母のままになっている。
相続人が多数いる。
相続人の中に連絡が取れない人がいる。
相続人の中に認知症の方がいる。
不動産を売却する予定がある。
農地や山林、市街化調整区域の土地が含まれている。
空き家を解体・処分したい。
遺産分割協議書を作成したい。
戸籍の収集方法がわからない。
相続人同士で意見が対立している。
相続登記そのものは司法書士の専門分野です。
一方で、相続人調査、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、
農地や空き家の活用に関する相談などは、
行政書士による業務となります。
また、税金が関係する場合には税理士、
境界や測量が必要な場合には土地家屋調査士、
不動産売却を行う場合には宅建業者との連携も必要になります。
相続不動産は、法律、税金、登記、測量、不動産取引、
農地法など複数の分野が関係します。
早めに相談することで、
手続きの見通しを立てやすくなります。
放置すると将来の負担が大きくなる
名義が昔のままの不動産は、
今すぐ困っていないように見えても、
将来大きな問題になることがあります。
相続人がさらに増える。
必要な戸籍が増える。
相続人の所在がわからなくなる。
認知症の相続人が出てくる。
売却したいときにすぐ売れない。
空き家の管理責任が問題になる。
固定資産税だけ払い続けることになる。
隣地との境界問題が発生する。
農地や山林の管理が困難になる。
特に、相続人が世代をまたいで増えてしまうと、
話し合いをまとめることが非常に難しくなります。
今なら兄弟間で話し合えば済む問題でも、
次の世代になると甥や姪、
さらにその子どもまで関係してくる可能性があります。
不動産の名義変更は、
時間が経つほど簡単になることはほとんどありません。
むしろ、時間が経つほど複雑になります。
まとめ｜昔の名義のままの不動産は早めの確認が重要
名義が昔のままの不動産を相続した場合、
まず行うべきことは、登記簿を確認し、
現在の登記名義人を把握することです。
そのうえで、固定資産税の資料や名寄帳を確認し、
相続対象となる不動産を整理します。
登記名義人が亡くなっている場合には、
戸籍を集めて相続人を確定し、
必要に応じて遺産分割協議を行います。
相続人全員の合意がまとまったら、
遺産分割協議書を作成し、相続登記を申請します。
昔の名義のまま放置されている不動産は、
相続人が増え、手続きが複雑になりやすいという特徴があります。
また、相続登記義務化により、
未登記のまま放置するリスクも高まっています。
相続した不動産について、
「名義が誰になっているかわからない」
「祖父母の名義のままかもしれない」
「売却したいが手続きが進まない」という場合には、
早めに状況を確認することが大切です。
不動産の相続は、後回しにすると
家族や次世代に負担を残してしまいます。
まずは登記簿と固定資産税の資料を確認し、
必要な手続きの全体像を把握するところから始めましょう。
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はじめに 相続手続きを進める際、 多くの方が最初につまずくのが 「戸籍の収集」と 「各窓口への提出」です。 亡くなった方の預貯金を解約する、 不動産の名義変更をする…
