定期借家契約とは？メリット・デメリットと普通借家契約との違いを行政書士が解説
目次
はじめに
不動産賃貸において
「定期借家契約」という言葉を聞いたことはあるものの、
「普通借家契約と何が違うのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。
特に近年、
空き家の活用や転勤期間限定の貸し出しなどにより、
定期借家契約の活用が増えています。
一方で、借主側にとっては不利な側面もあり、
契約内容を十分理解せずに締結してしまうと
トラブルの原因となることもあります。
本記事では、
行政書士の視点から
「定期借家契約のメリット・デメリット」を
解説するとともに、
普通借家契約との違いや注意点についても詳しく説明します。
定期借家契約とは？
定期借家契約とは、
契約期間の満了により
確定的に契約が終了する賃貸借契約のことをいいます。
これは、借地借家法第38条に規定されている制度で、
通常の賃貸借契約（普通借家契約）とは大きく異なる特徴を持っています。
普通借家契約との違い
普通借家契約では、
借主が希望すれば契約更新が原則として認められます。
貸主が更新を拒絶するためには「正当事由」が必要となり、
簡単に退去させることはできません。
一方で、定期借家契約は契約期間が満了すれば、
更新されることなく終了します。
つまり、貸主は原則として理由なく契約を終了させることが可能です。
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行政書士くろす綜合法務事務所 
定期借家契約のメリット（貸主側）
1. 確実に契約を終了できる
最大のメリットは、
契約期間満了時に確実に契約を終了できる点です。
普通借家契約では、
たとえ貸主が物件を使用したい事情があっても、
借主の居住権が強く保護されているため、
退去してもらうのは容易ではありません。
しかし、定期借家契約であれば、
契約時に定めた期間で確実に明け渡してもらえるため、
以下のようなケースで有効です。
- 将来的に自宅として使用する予定がある
- 建替えや売却の予定がある
- 転勤中のみ貸し出したい
2. 家賃設定を柔軟にできる
定期借家契約は、
借主にとって不利な契約であるため、
一般的には相場よりも家賃を低めに設定する傾向があります。
しかし逆に言えば、
貸主は市場状況に応じて柔軟に家賃設定を見直すことができます。
例えば、短期契約で回転させることにより、
以下のような戦略も可能です。
- 繁忙期ごとに賃料を見直す
- 高需要時に再募集する
- 民泊や事業用転用を視野に入れる
3. トラブルのある借主との長期関係を避けられる
普通借家契約では、
一度契約すると長期間の関係になることが多く、
問題のある借主に当たってしまった場合のリスクが高くなります。
定期借家契約であれば、
仮にトラブルが発生しても
契約期間満了で関係を終了できるため、
リスクコントロールがしやすくなります。
定期借家契約のデメリット（貸主側）
1. 借主が集まりにくい
定期借家契約は
「期間満了で退去しなければならない」という点から、
借主に敬遠される傾向があります。
特にファミリー層や長期居住を希望する人にとっては、
大きなデメリットとなるため、
空室リスクが高まる可能性があります。
2. 説明義務が厳格
定期借家契約を有効に成立させるためには、
以下の要件を満たす必要があります。
- 書面による契約であること
- 契約更新がない旨を事前に書面で説明すること
これらの要件を満たさない場合、
普通借家契約とみなされるリスクがあります。
つまり、「定期借家のつもりだったのに更新拒絶できない」という
重大なトラブルに発展する可能性があるのです。
3. 再契約の手間がかかる
契約期間満了後も同じ借主に住み続けてもらう場合には、
「再契約」という手続きが必要になります。
これは更新とは異なり、新たな契約締結となるため、
- 契約書の再作成
- 条件の再交渉
- 手続きコスト
などの負担が発生します。
定期借家契約のメリット（借主側）
1. 家賃が安い場合がある
貸主側の事情により、
定期借家契約では相場よりも
家賃が低く設定されているケースがあります。
そのため、短期間の居住を希望する人にとっては、
コストメリットが大きくなります。
2. 短期利用に適している
以下のようなケースでは、
定期借家契約は非常に合理的です。
- 転勤期間が決まっている
- 単身赴任
- 仮住まい
期間が明確であるため、
将来の計画が立てやすい点もメリットです。
定期借家契約のデメリット（借主側）
1. 更新ができない
最大のデメリットは、
契約更新ができない点です。
気に入った物件であっても、
契約期間が終了すれば退去しなければならないため、
長期居住には向いていません。
2. 途中解約ができない場合がある
契約内容によっては、
借主からの途中解約が制限されている場合があります。
ただし、一定の条件（床面積200㎡未満の居住用建物など）を満たす場合には、
中途解約が認められるケースもあります。
3. 住み続ける保証がない
再契約の合意が得られなければ、
必ず退去しなければならないため、
生活の安定性という観点では不利です。
定期借家契約が向いているケース
定期借家契約は、
すべてのケースに適しているわけではありません。
以下のような状況では特に有効です。
貸主側
- 将来の利用予定がある物件
- 相続対策として一時的に貸す場合
- 空き家活用
借主側
- 短期居住が前提
- コスト重視
- 転勤・仮住まい
実務上の注意点
実務においては、
以下の点に特に注意が必要です。
書面不備は致命的
定期借家契約は形式要件が厳格であるため、
書面の不備があると無効になる可能性があります。
説明義務の履行
口頭だけでなく、
必ず書面で説明する必要があります。
不動産会社任せにしない
実務では不動産会社が契約を作成するケースが多いですが、
最終的な責任は貸主側にも及びます。
まとめ
定期借家契約は、
貸主にとって非常に強力な契約形態である一方、
借主にとっては制約の多い契約です。
そのため、
- 貸主は「使いどころ」を見極めること
- 借主は「契約内容を正確に理解すること」
が重要になります。
特に、不動産と法務が絡む分野では、
契約内容ひとつで大きなリスクが生じる可能性があります。
行政書士の関与
定期借家契約は単なる賃貸契約ではなく、
- 契約書の設計
- リスクコントロール
- 将来の資産戦略
といった高度な判断が求められる分野です。
そのため、不動産実務に強い行政書士が関与することで、
- トラブル予防
- 契約の最適化
- オーナーの利益最大化
が可能になります。
契約書作成に関してお困りの場合は、
当事務所までお問い合わせください。
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