市街化調整区域の不動産を売買する際の注意点｜購入・売却前に必ず確認すべきポイント

2026年6月15日 2026年6月15日黒須悠介

はじめに

不動産を売買する際、

土地や建物の価格、立地、面積、

築年数などに目が行きがちですが、

実務上とても重要になるのが

「その不動産がどの区域にあるのか」という点です。

特に注意が必要なのが、

市街化調整区域にある不動産です。

市街化調整区域とは、

簡単にいうと「市街化を抑制すべき区域」のことです。

国土交通省の説明でも、

市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域とされ、

農林漁業用の建物や一定の計画的開発などを除き、

原則として建築が制限される区域とされています。

つまり、市街化調整区域の不動産は、

一般的な住宅地や市街化区域の土地と同じ感覚で売買してしまうと、

後から「建物が建てられない」

「再建築できない」

「用途変更ができない」

「住宅ローンが通りにくい」といった問題が

発生する可能性があります。

この記事では、

市街化調整区域の不動産を売買する際に、

売主・買主・不動産業者が

必ず確認しておきたい注意点を解説します。

市街化調整区域とは何か

まず、市街化調整区域とは、

都市計画法に基づいて定められる区域区分の一つです。

都市計画区域の中には、

大きく分けて

「市街化区域」と

「市街化調整区域」があります。

市街化区域は、

すでに市街地を形成している区域や、

おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進めるべき区域です。

一方、市街化調整区域は、

市街化を抑制すべき区域です。

そのため、市街化調整区域では、

原則として自由に建物を建てたり、

既存建物を別の用途に変更したりすることができません。

たとえば、

見た目には普通の住宅が建っている土地であっても、

都市計画上は市街化調整区域に該当していることがあります。

この場合、

「今建物があるから将来も当然建て替えできる」とは限りません。

市街化調整区域の不動産売買で最も大切なのは、

現在建物があるかどうかではなく、

将来どのような利用が認められるのかを事前に確認することです。

市街化調整区域の不動産が安く見える理由

市街化調整区域の不動産は、

市街化区域内の不動産と比べて

価格が安く見えることがあります。

広い土地が比較的安価で売りに出されていたり、

自然環境が良く、

住宅用地として魅力的に見えることもあります。

しかし、価格が安い背景には、

建築や利用に制限があることが少なくありません。

市街化調整区域では、

建築物を建てるための開発行為について、

都市計画法上の開発許可が必要になるケースがあります。

国土交通省は、市街化調整区域について、

都市計画法第34条に基づく立地基準が適用され、

許可できる開発行為の類型が限定されていると説明しています。

つまり、土地自体は購入できても、

買主が希望する建物を建てられるとは限りません。

「安いから買う」のではなく、

「自分の目的に使えるから買う」という判断が必要です。

注意点1：建物の新築・建替えができるか確認する

市街化調整区域の不動産売買で

最も重要な確認事項は、

建物の新築や建替えができるかどうかです。

市街化調整区域では、

原則として建築が制限されています。

そのため、

更地を購入して住宅を建てたい場合や、

古家付き土地を購入して建て替えたい場合には、

事前に自治体の開発許可担当課などに確認する必要があります。

特に注意したいのが、

既存住宅が建っているケースです。

古い住宅が建っている土地を見ると、

「この家を解体して新しい家を建てればよい」と考えてしまいがちです。

しかし、市街化調整区域では、

既存建物があるからといって、

当然に再建築できるとは限りません。

たとえば、

もともと農家住宅として建てられた建物、

分家住宅として許可された建物、

特定の人の自己居住用住宅として許可された建物などは、

許可の経緯や属人性によって、

第三者が購入した後の建替えや使用に制限がかかることがあります。

そのため、

売買前には少なくとも次の事項を確認する必要があります。

建築確認済証や検査済証があるか。
開発許可を受けた履歴があるか。
建物の用途は何として許可されたのか。
誰のための建築として許可されたのか。
第三者が購入して使用できるのか。
建替えや増改築が認められるのか。

これらを確認せずに売買を進めると、

購入後に「住むことはできるが建替えはできない」

「住宅として使えない」

「事業用に転用できない」といった問題が

発生する可能性があります。

注意点2：都市計画法第34条のどの類型に該当するか確認する

市街化調整区域で

開発行為や建築行為が認められるかどうかは、

都市計画法第34条の

どの類型に該当するかが重要になります。

都市計画法第34条には、

市街化調整区域内で

許可され得る開発行為の類型が定められています。

たとえば、

周辺居住者の日常生活に必要な店舗、

農林水産物の処理・貯蔵・加工施設、

地区計画に適合する開発、

条例で指定された区域内での一定の建築などが挙げられています。

不動産実務でよく問題になるのは、

住宅系の建築です。

たとえば、

福島県では都市計画法第34条第11号に基づき、

一定の要件を満たす区域を指定することで、

自己用一戸建住宅等の建築が可能となる制度が説明されています。

対象区域の主な要件として、

市街化区域から1km以内、

一定幅員の道路への接続、

40以上の建築物の連たん、

災害危険区域等を含まないことなどが挙げられています。

また、郡山市では

都市計画法第34条第12号に基づく区域指定について、

一定の基準を満たした場合に

一戸建て住宅等の建築が可能となる一方、

市街化調整区域であることに変わりはなく、

店舗・事務所・社会福祉施設等は

その基準では建てられないと説明されています。

このように、市街化調整区域の不動産は、

全国一律で単純に判断できるものではありません。

同じ市街化調整区域でも、

自治体の条例、区域指定、既存集落の状況、

道路条件、過去の許可履歴によって結論が変わります。

注意点3：農地が含まれていないか確認する

市街化調整区域の不動産では、

登記地目や現況が「田」「畑」などの

農地になっているケースがあります。

農地を売買する場合には、

通常の不動産売買とは別に、

農地法の許可や届出が問題になります。

農地法では、

農地の権利移動や転用について規制が設けられており、

農地を農地のまま売買する場合、

農地を宅地や駐車場などに転用する場合で

必要な手続きが異なります。

特に市街化調整区域内の農地を

住宅用地や事業用地として購入する場合には、

都市計画法の開発許可だけでなく、

農地法の許可も必要になる可能性があります。

ここで注意すべきなのは、

都市計画法上の見込みと農地法上の見込みは

別問題だということです。

開発許可の可能性があるからといって、

当然に農地転用が認められるわけではありません。

また、農地転用の見込みがあるからといって、

建築ができるとも限りません。

市街化調整区域内の農地を売買する場合には、

次の確認が必要です。

登記地目と現況地目は何か。
農用地区域内農地ではないか。
農地法3条、4条、5条のどの手続きが必要か。
転用目的に具体性・必要性があるか。
排水や接道など周辺農地への影響はないか。
都市計画法上の建築・開発が可能か。

農地が絡む場合は、

売買契約の前に行政書士、土地家屋調査士、

不動産会社、自治体窓口などと連携して確認することが重要です。

注意点4：接道義務と道路種別を確認する

市街化調整区域の不動産では、

道路の問題も非常に重要です。

建物を建てるには、都市計画法だけでなく、

建築基準法上の接道義務を満たす必要があります。

建築基準法は、建築物の敷地・構造・

設備・用途について最低基準を定める法律です。

一般的には、

建築物の敷地は建築基準法上の道路に

一定以上接していなければなりません。

見た目には道路に見えても、

建築基準法上の道路に該当しない場合があります。

たとえば、農道、里道、私道、通路、位置指定を受けていない道などは、

現地では車が通れても、

建築基準法上の道路として扱われないことがあります。

この場合、土地を購入しても建築確認が下りず、

再建築不可になる可能性があります。

市街化調整区域では、市

街化区域に比べて道路インフラが

十分に整っていない場所もあるため、

接道確認は特に慎重に行う必要があります。

確認すべきポイントは次のとおりです。

前面道路は建築基準法上の道路か。
道路種別は何か。
幅員は何メートルか。
敷地は道路に何メートル接しているか。
セットバックが必要か。
道路所有者は誰か。
通行・掘削承諾が必要か。
上下水道管を引き込めるか。

道路の確認を怠ると、

売買後に建築できないだけでなく、

住宅ローンや資産価値にも影響する可能性があります。

注意点5：既存建物の用途変更ができるか確認する

市街化調整区域では、

建物が存在している場合でも、

その建物を自由に使えるとは限りません。

たとえば、もともと住宅として許可された建物を、

店舗、事務所、福祉施設、民泊、倉庫、

資材置場の管理棟などに変更したい場合、

用途変更が認められるかどうかを確認する必要があります。

市街化調整区域では、

建物の用途が許可内容と密接に関係しています。

「建物があるから何にでも使える」という考え方は危険です。

特に次のようなケースでは注意が必要です。

空き家を購入して店舗にしたい。
住宅を事務所として使いたい。
古民家をカフェにしたい。
倉庫を作業場にしたい。
農家住宅を第三者が購入したい。
分家住宅を第三者が購入したい。

このような場合、都市計画法上の用途変更許可や、

自治体との事前協議が必要になることがあります。

売買契約後に「希望する用途で使えない」と判明すると、

買主にとって大きな損失になります。

また、売主や仲介業者にとっても、

説明不足や調査不足がトラブルの原因になります。

注意点6：住宅ローンが利用できるか確認する

市街化調整区域の不動産は、

金融機関の評価が慎重になることがあります。

理由は、建築制限や再建築リスクがあるためです。

金融機関は、不動産を担保として評価します。

仮に買主が返済できなくなった場合、

金融機関は担保不動産を処分して債権回収を図ります。

しかし、市街化調整区域の不動産で、

再建築が難しい、用途が限定される、買主が限定される、

道路条件が悪いといった事情がある場合、

担保評価が低くなる可能性があります。

そのため、買主は売買契約前に、

金融機関へ相談しておくことが重要です。

特に、古家付き土地、農地付き土地、

再建築可否が不明な土地、

用途変更を予定している建物などは、

ローン審査に時間がかかることがあります。

売買契約を締結する場合には、

住宅ローン特約の内容も慎重に確認しましょう。

単に「ローンが通らなければ白紙解除できる」とするだけでなく、

どの金融機関に、いくらの融資を、

いつまでに申し込むのかを明確にしておくと安心です。

注意点7：重要事項説明で法令制限を正確に説明する

宅地建物取引業者が

市街化調整区域の不動産を仲介する場合、

重要事項説明において

法令上の制限を正確に説明する必要があります。

国土交通省は、

宅地建物取引業法第35条第1項第2号に定める

重要事項説明における各法令に基づく制限について、

都市計画法や建築基準法などの概要を整理しています。

市街化調整区域の不動産では、

少なくとも都市計画法、建築基準法、

農地法、道路関係、上下水道、条例、

開発許可履歴などを確認する必要があります。

重要事項説明書には「市街化調整区域」と

記載するだけでは不十分な場合があります。

買主が本当に知りたいのは、

「市街化調整区域である」という

抽象的な情報だけではなく、

次のような具体的な情報です。

この土地に建物を建てられるのか。
今ある建物を建て替えられるのか。
第三者が住宅として使えるのか。
事業用として使えるのか。
農地転用は必要か。
開発許可は必要か。
過去にどのような許可を受けているのか。
将来売却しにくいリスクはあるのか。

市街化調整区域の売買では、

説明の深さがトラブル防止に直結します。

売主が注意すべきポイント

市街化調整区域の不動産を売却する売主は、

通常の不動産よりも事前準備が重要です。

まず、売却前に役所調査を行い、

建築や再建築の可否、開発許可の履歴、農地法の関係、

道路条件などを整理しておくべきです。

特に、古い建物がある場合は、

建築確認済証、検査済証、開発許可通知書、農地転用許可書、

地目変更登記の履歴などを確認しておくと、

買主への説明がしやすくなります。

また、市街化調整区域の不動産は、

購入希望者が限定されることがあります。

そのため、売却活動では

「広い土地です」

「自然豊かです」

「価格が安いです」といった魅力だけでなく、

利用可能性と制限を正確に伝える必要があります。

利用制限を隠して売却すると、

契約不適合責任や説明義務違反の問題に発展する可能性があります。

売主としては、売却前に専門家へ相談し、

買主に説明できる資料を整えておくことが重要です。

買主が注意すべきポイント

買主が市街化調整区域の不動産を購入する場合は、

「何に使いたいのか」を明確にしたうえで、

その目的が実現できるかを確認する必要があります。

住宅を建てたいのか。
既存住宅に住みたいのか。
事務所として使いたいのか。
店舗にしたいのか。
資材置場として使いたいのか。
農地として取得したいのか。
将来売却する可能性があるのか。

目的によって確認すべき許可やリスクが変わります。

たとえば、

自己居住用住宅として使う場合と、

賃貸住宅や事業用建物として使う場合では、

都市計画法上の判断が異なることがあります。

また、買主が個人なのか法人なのか、

農業者なのか非農業者なのかによっても、

農地法上の判断が変わる可能性があります。

市街化調整区域の不動産を購入する場合は、

契約前に自治体へ事前相談を行い、

必要であれば行政書士や建築士などの

専門家に調査を依頼することをおすすめします。

契約書に入れておきたい特約

市街化調整区域の不動産売買では、

契約書の特約も重要です。

特に、開発許可、建築許可、農地転用許可、住宅ローン、

用途変更などが関係する場合は、

許可が得られなかった場合の取り扱いを

契約書で明確にしておく必要があります。

たとえば、次のような特約が考えられます。

開発許可が得られない場合は白紙解除できる。
農地法許可が得られない場合は白紙解除できる。
住宅ローンが否認された場合は白紙解除できる。
買主の予定用途で利用できないことが判明した場合は協議する。
売主は保有する許可書類・図面・資料を買主に開示する。
再建築の可否について、買主の責任で行政確認を行う。

もちろん、

特約の内容は個別事情によって変わります。

重要なのは、「何となく大丈夫だろう」で契約しないことです。

市街化調整区域の売買では、

許可や行政判断が契約の成否に直結することがあります。

契約前の調査と、

契約書上のリスク分担が非常に重要です。

市街化調整区域の不動産売買は専門家への相談が重要

市街化調整区域の不動産は、

一般的な宅地や住宅とは異なり、

都市計画法、建築基準法、農地法、自治体条例、開発許可基準、

道路・排水・上下水道など、

複数の要素を総合的に判断する必要があります。

また、自治体によって運用が異なるため、

インターネット上の

一般的な情報だけで判断するのは危険です。

特に福島県内や郡山市周辺で

市街化調整区域の不動産を売買する場合は、

郡山市や福島県の開発許可基準、

34条11号・12号の区域指定、

農地法の許可見込みなどを

個別に確認する必要があります。

福島県も、市街化調整区域では技術基準に加えて

都市計画法第34条の立地基準を満たさなければ

開発行為を行うことができないと説明しています。

売主にとっては、売却後のトラブル防止。
買主にとっては、購入後に目的を実現できるかの確認。
不動産業者にとっては、重要事項説明と調査義務の徹底。

それぞれの立場で、

早い段階から専門家に相談することが大切です。

まとめ

市街化調整区域の不動産は、価格が安く、

土地が広く、自然環境が良いなどの魅力がある一方で、

建築・再建築・用途変更・農地転用・道路・融資など、

多くの注意点があります。

特に重要なのは、

次のポイントです。

市街化調整区域では原則として建築が制限される。
既存建物があっても再建築できるとは限らない。
都市計画法第34条のどの類型に該当するか確認が必要。
農地が含まれる場合は農地法の許可も問題になる。
接道義務や道路種別の確認が必要。
用途変更が自由にできるとは限らない。
住宅ローンや担保評価に影響する可能性がある。
重要事項説明では具体的な利用可否まで説明する必要がある。
契約書には許可やローンに関する特約を入れるべき。

市街化調整区域の不動産売買では、

「買えるかどうか」ではなく、

買った後に目的どおり使えるかが最も重要です。

売買を検討している方は、

契約前に必ず自治体調査を行い、

必要に応じて行政書士、不動産会社、建築士、

土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。

市街化調整区域の不動産は、

正しく調査すれば有効活用できる可能性があります。

しかし、

調査不足のまま進めると、

大きな損失やトラブルにつながることもあります。