不動産評価が下がるパターンとは？土地・建物の査定額が下がる主な理由を解説

2026年5月25日 2026年5月25日黒須悠介

はじめに

不動産を売却しようと考えたとき、

多くの方が気になるのが

「自分の不動産はいくらで売れるのか」という点です。

不動産会社に査定を依頼すると、

想像していた金額よりも低い査定額が出ることがあります。

そのときに、

「なぜこんなに安いのか」
「建物もまだ使えるのに、どうして評価が下がるのか」
「土地が広いのに、なぜ高くならないのか」

と疑問に感じる方も少なくありません。

不動産の価格は、

単純に土地の広さや

建物の築年数だけで決まるものではありません。

立地、接道、土地の形状、建物の状態、法令上の制限、周辺環境、

売りやすさ、買主の住宅ローン利用のしやすさなど、

さまざまな要素が関係します。

この記事では、

不動産会社が査定を行う際に

評価が下がりやすい代表的なパターンについて、

実務的な視点から解説します。

なお、本記事でいう「不動産評価」とは、

不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価基準に基づく鑑定評価ではありません。

不動産会社が売却活動の参考として行う、

いわゆる「不動産査定」における価格判断の目安を意味します。

不動産会社の査定価格は「売れる可能性」を反映した価格

まず理解しておきたいのは、

不動産会社の査定価格は、

必ずしも「その不動産の価値そのもの」を

絶対的に示すものではないということです。

不動産会社の査定は、多くの場合、

「この不動産を市場に出した場合、

どの程度の価格であれば売却できる可能性が高いか」

という視点で行われます。

つまり、不動産会社の査定では、

物件の資産価値だけでなく、

買主が見つかりやすいか、

住宅ローンが利用しやすいか、

購入後に問題が起きにくいか、

販売期間が長期化しないかといった点も重要になります。

たとえば、土地が広くても、

建築が難しい土地であれば評価は下がります。

建物が立派でも、

再建築できない土地であれば価格は大きく下がります。

駅から近くても、騒音や嫌悪施設の影響が強ければ、

買主の心理的な抵抗が生まれます。

不動産会社の査定では、

こうした「売却のしやすさ」も価格に反映されるため、

所有者が考えている価値と査定価格に差が出ることがあるのです。

接道条件が悪い土地は評価が下がりやすい

不動産評価が下がる代表的なパターンの一つが、

接道条件が悪い土地です。

建物を建てるためには、

原則として

建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。

一般的には、建築物の敷地は、

建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。

この接道条件を満たしていない土地は、

建物の新築や建替えができない可能性があります。

たとえば、次のような土地は注意が必要です。

・道路に接していない土地
・道路に接している幅が2メートル未満の土地
・見た目は道路でも、建築基準法上の道路ではない道に接している土地
・私道の権利関係が不明確な土地
・通路部分が細長く、車の出入りがしにくい土地

このような土地は、買主にとって利用しにくく、

金融機関の評価も伸びにくいため、

不動産会社の査定ではマイナス要因になります。

特に、再建築不可物件に該当する場合は、

通常の住宅地と比べて大きく評価が下がる傾向があります。

建物が古くなっても建替えができないため、

買主が限定されるからです。

再建築不可物件は、

投資家や隣地所有者など、

一部の買主には需要がありますが、

一般の住宅購入者には敬遠されやすい物件です。

そのため、査定額は通常の相場より低くなることが多いです。

土地の形が悪いと評価が下がる

土地の評価は、

面積だけで決まるわけではありません。

土地の形状も重要な査定ポイントです。

一般的に、正方形や長方形に近い整形地は使いやすく、

建物の配置もしやすいため評価されやすいです。

一方で、次のような土地は評価が下がりやすくなります。

・三角形や台形などの不整形地
・間口が狭く奥行きが長い土地
・旗竿地
・高低差が大きい土地
・がけ地を含む土地
・有効に使えない部分が多い土地

たとえば、100坪の土地であっても、

そのすべてを有効に使えるとは限りません。

がけ地、法面、通路部分、傾斜地などが多い場合、

実際に建物を建てたり駐車場として

使ったりできる面積は限られます。

不動産会社の査定では、単純な登記面積ではなく、

実際に利用しやすい面積がどれくらいあるかが重視されます。

特に地方では、

土地が広いことが必ずしも高評価につながるとは限りません。

広すぎる土地は、管理の手間がかかる、

固定資産税が高くなる、買主の予算に合いにくいなどの理由で、

かえって売りにくくなることもあります。

そのため、土地の面積が大きくても、

形状や利用効率が悪い場合には、

査定価格が下がる可能性があります。

建物が古い場合は評価が下がる

建物の築年数も、

不動産査定に大きく影響します。

木造住宅の場合、築20年から30年を超えると、

建物評価が大きく下がることがあります。

特に、築年数が古く、修繕履歴が不明な建物や、

雨漏り、傾き、

シロアリ被害などがある建物は査定上マイナスになります。

不動産会社の査定では、

建物について次のような点が確認されます。

・築年数
・構造
・外壁や屋根の状態
・雨漏りの有無
・シロアリ被害の有無
・給排水設備の状態
・室内の傷み具合
・リフォーム履歴
・耐震性
・建物の傾きや不同沈下の可能性

建物が古い場合でも、

適切にリフォームや修繕がされていれば、

一定の評価がつくこともあります。

しかし、

買主が購入後すぐに

大規模修繕や解体を検討しなければならない場合、

その分だけ価格交渉の対象になります。

また、古家付き土地として売却する場合、

建物の価値がほとんど見込めないだけでなく、

解体費用が価格に影響することもあります。

たとえば、

買主が土地として利用したい場合、

古い建物を解体する必要があります。

その場合、

買主は「購入価格に加えて解体費用がかかる」と考えるため、

売買価格から解体費用相当額を差し引いて検討することがあります。

このように、建物が古い場合には、

建物そのものの評価だけでなく、

解体費用や修繕費用も査定価格に影響します。

建物の管理状態が悪いと評価が下がる

築年数が同じでも、

管理状態によって査定価格は変わります。

たとえば、同じ築25年の住宅でも、

定期的に外壁塗装や屋根修繕を行っている建物と、

長年ほとんど手入れをしていない建物では、

買主に与える印象が大きく異なります。

管理状態が悪い建物は、

次のような理由で評価が下がりやすくなります。

・購入後の修繕費用が見込まれる
・隠れた不具合のリスクが高い
・買主が不安を感じやすい
・住宅ローンやリフォームローンの計画が立てにくい
・内覧時の印象が悪くなる

不動産の売却では、

第一印象も重要です。

室内が極端に散らかっている、

庭木が伸び放題、外壁が汚れている、

空き家期間が長く湿気やカビの臭いがある、といった状態では、

買主の購入意欲が下がります。

特に空き家の場合、換気不足によるカビ、雨漏りの進行、

害虫や小動物の侵入、庭木の繁茂などが起こりやすくなります。

空き家期間が長いほど、建物の劣化が進みやすく、

査定上も慎重に見られます。

売却前には、

必ずしも高額なリフォームをする必要はありませんが、

清掃、草刈り、残置物の整理、

簡易補修などを行うだけでも印象は改善します。

道路との高低差がある土地は評価が下がることがある

道路と敷地に高低差がある土地も、

査定で注意されるポイントです。

たとえば、道路より土地が高い場合は、

階段や擁壁が必要になることがあります。

反対に、道路より土地が低い場合は、

雨水の流入や排水の問題が懸念されます。

高低差のある土地では、

次のような費用やリスクが発生する可能性があります。

・造成費用
・擁壁工事費用
・排水工事費用
・駐車場造成費用
・建築計画の制限
・土砂災害や安全性への不安

特に、古い擁壁がある土地では注意が必要です。

見た目には問題がなさそうでも、

現在の基準に適合していない可能性があります。

買主が建替えを検討する際、

擁壁の補修や作り替えを求められることがあります。

擁壁工事や造成工事は高額になることが多いため、

その負担を見込んで査定価格が下がる場合があります。

また、がけ地や急傾斜地を含む土地では、

条例や安全基準によって

建築可能な範囲が制限されることもあります。

土地の一部が使えない場合、

面積が広くても評価が伸びにくくなります。

市街化調整区域の不動産は評価が下がりやすい

地方の不動産査定で特に重要なのが、

都市計画区域の区分です。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、

または計画的に市街化を進める区域です。

一方、市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。

市街化調整区域では、

原則として建物の建築が制限されます。

住宅が建っている土地であっても、

誰でも自由に建替えや用途変更ができるとは限りません。

そのため、市街化調整区域の不動産は、

次のような理由で評価が下がることがあります。

・建築や建替えに制限がある
・用途変更が必要になる場合がある
・買主が限定される
・住宅ローン審査で慎重に見られることがある
・将来の利用方法が制限される
・許可や証明の取得が必要になることがある

特に、農家住宅や分家住宅、既存宅地、

開発許可を受けた建物などは、

建築された経緯によって取り扱いが異なります。

「現在建物が建っているから、

当然に誰でも再建築できる」とは限りません。

市街化調整区域では、

建物の用途、建築時の許可内容、所有者の要件、

土地の履歴などを確認する必要があります。

不動産会社の査定では、

こうした法令上の制限が不明確な場合、

安全側に見て価格を低めに判断することがあります。

農地はそのままでは宅地として評価されない

土地の地目が田や畑などの農地である場合も、

査定では注意が必要です。

農地を住宅用地や事業用地として利用するためには、

原則として農地法上の許可や届出が必要になります。

市街化区域内の農地であれば届出で済む場合がありますが、

市街化調整区域や非線引き区域の農地では

許可が必要になることがあります。

農地は、宅地と比べて利用に制限があるため、

一般的にはそのまま宅地価格で評価されるわけではありません。

農地の査定で評価が下がりやすい要因としては、

次のようなものがあります。

・農地転用の許可見込みが不明
・接道条件が悪い
・上下水道の引き込みがない
・造成費用がかかる
・農振農用地区域に入っている
・買主が農家に限定される場合がある
・地盤改良や排水工事が必要になる

特に、農振農用地区域内の農地は、

原則として農地以外の利用が厳しく制限されます。

農振除外が必要になる場合、手続きに時間がかかり、

必ず認められるとは限りません。

そのため、農地の場合は、面積が広くても、

宅地見込み地として高く評価できないことがあります。

不動産会社の査定では、

単に「周辺の宅地相場が坪いくらか」だけではなく、

農地転用の可能性、造成費、インフラ整備費、

許可リスクなどを考慮して価格が判断されます。

インフラが整っていない土地は評価が下がる

土地の価格には、

上下水道、ガス、電気などのインフラ状況も影響します。

特に住宅用地として売却する場合、

上下水道の引き込みがあるかどうかは重要です。

たとえば、次のような土地は、

査定でマイナスに見られることがあります。

・上水道の引き込みがない
・下水道区域外で浄化槽が必要
・前面道路に水道管がない
・水道管の口径が不足している
・ガスの供給がない
・排水先が不明確
・電柱や電線の引き込みに制約がある

インフラが未整備の場合、

買主は購入後に

引き込み工事や設備工事を行う必要があります。

その費用が高額になる場合、

土地価格から差し引いて検討されることになります。

特に、前面道路に水道本管がない場合や、

遠方から引き込みが必要な場合には、

費用負担が大きくなります。

また、排水先が確保できない土地は、

建築計画そのものに影響する可能性があります。

住宅を建てるためには、

雨水や生活排水を適切に処理できることが必要です。

このように、インフラの整備状況は、

土地の使いやすさに直結するため、

不動産会社の査定でも重要な判断材料になります。

周辺環境に問題があると評価が下がる

不動産の価格は、

物件そのものだけでなく、

周辺環境にも大きく左右されます。

同じ建物、同じ土地面積であっても、

周辺環境によって買主の印象は大きく変わります。

評価が下がりやすい周辺環境の例としては、

次のようなものがあります。

・騒音が大きい道路沿い
・線路や踏切に近い
・工場や作業場に近い
・墓地や嫌悪施設が近い
・高圧線や鉄塔が近い
・日当たりや眺望が悪い
・隣地の管理状態が悪い
・近隣トラブルの可能性がある
・災害リスクが高いエリア

もちろん、

これらの要素があるからといって必ず売れないわけではありません。

価格を調整すれば需要がある場合もあります。

しかし、

一般の買主は、

購入後の生活を具体的に想像しながら物件を検討します。

騒音、臭気、日当たり、

隣地状況などに不安があると、購入判断に慎重になります。

不動産会社の査定では、

こうした買主心理も踏まえて価格を判断します。

特に住宅の場合、

「毎日そこで生活する」という視点が重要です。

売主にとっては気にならない環境でも、

初めて物件を見る買主にとっては

大きなマイナス要因になることがあります。

災害リスクがある不動産は評価が下がることがある

近年、

不動産取引では災害リスクへの関心が高まっています。

ハザードマップで浸水想定区域に入っている土地、

土砂災害警戒区域に該当する土地、

がけ地に近い土地などは、

買主が慎重に検討する傾向があります。

災害リスクとして確認されやすいものには、

次のようなものがあります。

・洪水浸水想定区域
・内水氾濫のリスク
・土砂災害警戒区域
・急傾斜地崩壊危険区域
・液状化リスク
・過去の浸水履歴
・地盤の弱さ

災害リスクがあるからといって、

直ちに売却できないわけではありません。

しかし、

買主が保険料、建築方法、将来の安全性などを気にするため、

価格に影響することがあります。

また、近年は重要事項説明でも

水害リスクに関する説明が行われるため、

買主もハザードマップを確認することが一般的になっています。

そのため、

不動産会社の査定でも、

災害リスクは以前より重要な判断材料になっています。

特に、

同じエリア内で災害リスクの低い土地と高い土地がある場合、

買主はリスクの低い方を選びやすくなります。

その結果、災害リスクがある不動産は価格競争上、

不利になることがあります。

権利関係が複雑な不動産は評価が下がる

不動産の権利関係が複雑な場合も、

査定価格が下がることがあります。

たとえば、次のようなケースです。

・共有者が複数いる
・相続登記が未了である
・抵当権や差押えが残っている
・借地権や地上権が設定されている
・賃借人が入居している
・境界が未確定である
・越境物がある
・私道持分がない、または不明である

不動産売買では、

買主が安心して所有権を取得できることが重要です。

権利関係に不安があると、

買主や金融機関が慎重になります。

特に共有不動産の場合、

共有者全員の同意がなければ売却できません。

相続登記が未了の場合も、

売却前に相続人の確定や

遺産分割協議が必要になることがあります。

また、境界が不明確な土地は、

購入後に隣地所有者とのトラブルが発生する可能性があります。

境界確定測量が必要になる場合、

その費用や期間も査定に影響します。

不動産会社の査定では、

権利関係が整理されているかどうかも重要なポイントです。

売却前に問題を整理できれば、

価格面でも有利になる可能性があります。

心理的瑕疵がある不動産は評価が下がる

過去に事件、事故、自殺、火災などがあった不動産は、

いわゆる心理的瑕疵物件として扱われることがあります。

心理的瑕疵がある場合、

買主が心理的な抵抗を感じるため、

査定価格が下がることがあります。

特に住宅の場合、

買主は「そこで安心して暮らせるか」を重視します。

建物の構造に問題がなくても、

心理的な理由で購入をためらう人は少なくありません。

心理的瑕疵の影響は、

事案の内容、発生時期、場所、報道の有無、

地域での認知度などによって異なります。

不動産会社の査定では、

告知の必要性や買主への影響を考慮したうえで、

販売価格を慎重に判断します。

心理的瑕疵がある場合でも、

価格を適切に設定すれば売却できることはあります。

ただし、

通常の物件と同じ価格で売ることは難しい場合が多く、

販売期間も長くなる可能性があります。

需要が少ないエリアの不動産は評価が下がる

不動産価格は、

最終的には需要と供給のバランスによって決まります。

どれだけ立派な建物であっても、

その地域で購入希望者が少なければ、

高い価格では売れにくくなります。

評価が下がりやすいエリアの特徴としては、

次のようなものがあります。

・人口減少が進んでいる
・若い世代の流入が少ない
・学校や商業施設が遠い
・公共交通機関が不便
・空き家が多い
・近隣に競合物件が多い
・土地が余っている
・賃貸需要が弱い

地方では、

土地が広くても買主が少ないエリアでは

価格が伸びにくい傾向があります。

また、住宅地としての需要が弱いエリアでは、

建物付きの中古住宅よりも、

価格を抑えた土地や賃貸住宅を選ぶ人もいます。

不動産会社の査定では、

過去の成約事例や現在販売中の競合物件を確認しながら、

実際に売れる価格帯を判断します。

売主としては「この建物にはお金をかけた」

「土地が広いから高いはず」と考えがちですが、

買主がその価格で購入したいと思わなければ売却は成立しません。

そのため、需要が少ないエリアでは、

所有者の期待価格と査定価格に差が出やすくなります。

価格設定が高すぎると結果的に評価が下がることもある

不動産売却では、

最初の価格設定が非常に重要です。

査定価格よりも大幅に高い価格で売り出すと、

買主からの反応が少なくなり、

販売期間が長期化することがあります。

販売期間が長くなると、買主からは、

「なぜずっと売れていないのか」
「何か問題があるのではないか」
「価格交渉できるのではないか」

と思われやすくなります。

その結果、

最終的には大きな値下げをしなければ売れないケースもあります。

もちろん、売主には希望価格がありますので、

最初から安く売る必要はありません。

しかし、相場から大きく外れた価格設定をすると、

売却のチャンスを逃すことがあります。

不動産会社の査定は、

売却可能性を考えた価格です。

査定価格と希望価格に差がある場合は、

なぜその差があるのかを確認し、

販売戦略を考えることが大切です。

不動産評価を下げないために売却前に確認すべきこと

不動産評価が下がる要因の中には、

売却前の準備によって改善できるものもあります。

たとえば、次のような準備は有効です。

・権利証や登記識別情報を確認する
・相続登記を済ませる
・境界資料や測量図を確認する
・建築確認済証や検査済証を探す
・リフォーム履歴を整理する
・固定資産税納税通知書を用意する
・残置物を片付ける
・草刈りや清掃を行う
・雨漏りや設備不良を把握しておく
・農地や市街化調整区域の場合は許可関係を確認する

重要なのは、

物件の問題点を隠すことではありません。

むしろ、事前に問題点を整理し、

説明できる状態にしておくことが大切です。

不動産取引では、

不明確な点が多いほど買主は不安になります。

不安が大きい物件は、

価格交渉の対象になりやすくなります。

反対に、資料が整理され、

法令上の制限や建物の状態について説明できる物件は、

買主も検討しやすくなります。

まとめ：不動産評価が下がる理由を知ることが売却成功の第一歩

不動産会社の査定では、

単に土地の広さや建物の築年数だけで価格を判断するわけではありません。

接道条件、土地の形状、建物の状態、法令上の制限、

インフラ、周辺環境、災害リスク、権利関係、地域の需要など、

さまざまな要素を総合的に見て価格が判断されます。

特に、

次のような不動産は評価が下がりやすい傾向があります。

・再建築が難しい不動産
・市街化調整区域や農地など利用制限がある不動産
・土地の形状や高低差に問題がある不動産
・建物が古く修繕費用がかかる不動産
・インフラ整備に費用がかかる不動産
・災害リスクや周辺環境に不安がある不動産
・権利関係や境界が整理されていない不動産
・買主需要が少ないエリアの不動産

不動産評価が下がる要因を事前に把握しておけば、

売却前に改善できる点を整理したり、

適正な価格設定を行ったりすることができます。

また、売主自身が物件の弱点を理解しておくことで、

不動産会社との打ち合わせや買主との交渉も進めやすくなります。

不動産の売却では、

「高く売りたい」という希望だけでなく、

「買主が安心して購入できる状態に整えること」が重要です。

不動産会社の査定額が思ったより低かった場合でも、

その理由を確認することで、

売却戦略を見直すことができます。

所有している不動産の評価が気になる方は、