転売目的の農地転用は可能でしょうか？不動産会社が農地を仕入れる際の許可条件と注意点
目次
はじめに
「安く売りに出されている農地を購入し、宅地や駐車場に転用してから売却したい」
不動産会社や土地活用事業者の方から、
このような相談を受けることがあります。
農地は一般的な宅地や雑種地とは異なり、
所有権を取得したり、
建物敷地や駐車場などに変更したりするためには、
原則として農地法上の手続きが必要です。
特に注意しなければならないのが、
具体的な利用計画を持たず、
将来値上がりした段階で
売却することだけを目的として農地を取得するケースです。
結論から申し上げると、
単に農地を安く仕入れ、
転用許可だけを受けて第三者へ転売するという計画では、
農地転用が認められない可能性があります。
一方で、
不動産会社が具体的な分譲計画や造成計画を立て、
転用事業者として
宅地造成などを行ったうえで販売する事業まで、
一律に禁止されているわけではありません。
本記事では、転売目的の農地転用が問題となる理由、
認められる可能性がある事業計画、
農地法第5条許可申請のポイントについて解説します。
転売目的だけで農地を取得することは難しい
農地転用許可制度は、
優良農地を確保しながら、
住宅、店舗、工場、駐車場などの
非農業的な土地利用との調整を図るための制度です。
農地は食料生産の基盤であるため、
一般的な土地のように、
所有者の判断だけで自由に用途を変更できるものではありません。
農林水産省の説明でも、
農地を立地条件などに応じて区分し、
農業上の利用への影響が少ない農地へ
転用需要を誘導する制度であることが示されています。
さらに、農林水産省の地方機関である近畿農政局は、
具体的な土地利用計画を伴わない
資産保有目的や投機目的での農地取得は認めないと説明しています。
したがって、次のような計画は、
農地転用の許可を受けることが難しいと考えられます。
「とりあえず農地を購入しておきたい」
「転用できそうなので、許可を取ってから買主を探したい」
「造成工事は行わず、農地転用許可付きの土地として売りたい」
「将来値上がりすると思うので、宅地に変更して保有したい」
農地転用許可では、
土地を農地以外の用途に変更する必要性だけでなく、
転用事業を実際に行う者、
利用目的、資金計画、工事計画、他法令の許認可などが審査されます。
具体的な利用者や事業内容が決まっていない状態では、
転用事業の確実性が認められにくくなります。
農地転用後に売却すること自体が禁止されているわけではない
転売目的の農地転用を考える場合、
「農地を転用した後は売却してはいけないのか」という
疑問を持つ方もいるでしょう。
農地転用後の土地を将来的に売却すること自体が、
すべて禁止されているわけではありません。
問題になるのは、
農地転用許可を受けた者が、
許可申請時に示した事業を実施せず、
許可を取得することだけを目的としていた場合です。
例えば、
申請上は自己用駐車場として利用すると
説明していたにもかかわらず、
実際には駐車場として整備・使用せず、
許可後すぐに第三者へ売却した場合、
当初から申請内容どおりに利用する意思がなかったのではないかと
疑われる可能性があります。
農地転用許可は、
単に登記地目を「田」や「畑」から
変更するための手続きではありません。
申請書に記載された転用目的、
施設の配置、工事内容、資金計画などを前提として許可されるものです。
そのため、許可を受けた後は、
原則として許可内容に沿って
転用事業を実施する必要があります。
不動産会社による宅地分譲事業は認められる可能性がある
不動産会社が農地を取得して造成し、
宅地として販売する場合は、
単なる投機目的の転売とは区別して考える必要があります。
例えば、
次のような具体的な事業計画があるケースです。
不動産会社が農地を購入する。
開発許可や農地転用許可などを取得する。
道路、排水施設、擁壁などを整備する。
土地を複数の区画に分ける。
完成宅地または建売住宅として販売する。
この場合、不動産会社自身が転用事業者となり、
宅地造成や分譲事業を実施する計画です。
単に土地を取得したまま第三者へ売却するのではなく、
具体的な造成工事や分譲計画を伴うため、
転用事業として認められる余地があります。
ただし、不動産会社による分譲目的であれば
必ず許可されるわけではありません。
農地の立地や種類、都市計画法上の規制、道路条件、
排水計画、事業規模、資金計画などについて審査を受けます。
特に市街化調整区域では、
農地転用許可とは別に、
都市計画法上の開発許可や
建築許可の見込みを確認しなければなりません。
農地転用許可を受けられたとしても、
予定している住宅や店舗を建築できるとは限らないため、
農地法と都市計画法を並行して確認することが重要です。
農地の売買を伴う転用は農地法第5条の対象
農地所有者が自分で農地を
駐車場や住宅敷地などに変更する場合は、
原則として農地法第4条の許可または届出が問題になります。
これに対し、
農地を売買、贈与、賃貸借、使用貸借などによって取得し、
取得後に農地以外の用途へ変更する場合は、
原則として農地法第5条の手続きが必要です。
不動産会社が農地所有者から農地を購入し、
造成後に宅地として販売する場合は、
一般的に農地法第5条の許可または届出を検討します。
農地法第5条の申請では、
通常、現在の農地所有者を譲渡人、
農地を取得して転用事業を行う者を譲受人として申請します。
なお、市街化区域内にある農地については、
一定の場合、
許可ではなく農業委員会への届出となります。
一方、市街化調整区域、非線引き都市計画区域、
都市計画区域外などにある農地は、
原則として許可申請の対象です。
区域区分だけでなく、
農地が農業振興地域の農用地区域に
指定されているかどうかも重要です。
農用地区域内農地は原則として転用できない
農業振興地域内の農地には、
大きく分けて農用地区域内農地、
いわゆる「青地」と、
農用地区域外農地、いわゆる「白地」があります。
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行政書士くろす綜合法務事務所 
農用地区域は、
将来にわたって農業上の利用を
確保すべき土地として指定されている区域です。
農林水産省の運用通知でも、
農用地区域内にある農地の転用は
原則として許可できないとされています。
そのため、農用地区域内の農地を宅地、
駐車場、資材置場などに転用する場合は、
農地転用許可の前に、
原則として
農用地区域から除外するための農振除外手続きが必要です。
ただし、農振除外は、
所有者が希望すれば必ず認められる手続きではありません。
事業の必要性、代替地の有無、周辺農地への影響、
土地改良事業との関係、農地の集団性など、
複数の要件が審査されます。
農振除外の受付時期を
年1回または年2回程度に限定している市町村もあります。
審査にも一定の期間を要するため、
農用地区域内農地を仕入れて短期間で転売する事業計画は、
スケジュール面でも慎重な検討が必要です。
農地転用では立地基準と一般基準が審査される
農地転用許可では、大きく分けて
「立地基準」と「一般基準」が審査されます。
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立地基準とは
立地基準は、
農地の営農条件や周辺の市街化状況などに応じて農地を区分し、
転用の可否を判断する基準です。
代表的な農地区分には、
次のようなものがあります。
・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
・第2種農地
・第3種農地
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は、
優良農地として扱われるため、
原則として転用が認められません。
例外的に許可される用途もありますが、
一般的な宅地分譲や転売を目的とする計画では、
許可のハードルが高くなります。
第2種農地では、
ほかの土地で事業目的を達成できない場合などに
許可される可能性があります。
第3種農地は、
市街地の区域内または市街化の傾向が著しい区域内にある農地で、
原則として許可される区分です。
したがって、農地を仕入れる際は、
価格や面積だけを見るのではなく、
農地の区分を事前に確認することが重要です。
一般基準とは
一般基準では、
申請された転用事業が本当に実現できるか、
周辺農地に悪影響を与えないかなどが審査されます。
主な審査事項は次のとおりです。
転用事業を行うために必要な資力や信用があるか。
転用行為を妨げる権利が設定されていないか。
遅滞なく転用事業を実施する見込みがあるか。
ほかの法令による許認可を受けられる見込みがあるか。
事業計画に対して申請面積が過大ではないか。
周辺農地の日照、通風、排水、営農条件に支障を与えないか。
農林水産省の資料でも、
他法令の許認可の見込みがない場合など、
転用の確実性が認められないときは
許可できないことが示されています。
転売を予定している事業では、
誰が、いつ、どのような工事を行い、
完成後にどのような状態で販売するのかを
明確にする必要があります。
買主が決まっていないと許可されないのか
宅地分譲事業の場合、
農地転用許可申請の時点で、
分譲後のすべての買主が決まっているとは限りません。
分譲事業者自身が造成工事を行い、
完成宅地として販売する計画であれば、
最終的な住宅購入者が未定であっても、
直ちに不許可になるとは限りません。
ただし、
宅地分譲事業として許可を受けるためには、
単なる土地の横流しではなく、
具体的な事業計画が必要です。
例えば、
次のような資料の提出を求められる可能性があります。
・土地利用計画図
・造成計画図
・排水計画図
・道路計画図
・区画割図
・工事見積書
・資金証明書
・事業収支計画書
・販売計画書
・法人の登記事項証明書
・宅地建物取引業免許の写し
・開発許可の見込みを確認できる資料
必要書類は自治体や事業内容によって異なります。
申請前に農業委員会、都道府県の農地転用担当部署、
都市計画担当部署などと協議することが重要です。
転用目的と実際の利用方法を一致させる
農地転用許可申請では、
転用目的を具体的に記載します。
例えば、次のような目的です。
・分譲住宅敷地
・建売住宅敷地
・宅地造成
・共同住宅敷地
・店舗敷地
・事業用駐車場
・資材置場
・太陽光発電設備敷地
申請時に「資材置場」として許可を受けた土地を、
実際には造成後すぐに住宅用地として販売する場合、
許可内容と実際の土地利用が一致しないことになります。
最終的な利用計画が変更された場合には、
事業計画変更の承認や改めて
農地転用手続きが必要になる可能性があります。
そのため、
申請時点から将来の販売方法まで考えたうえで、
実態に合った転用目的を設定しなければなりません。
「許可を取りやすそうだから」という理由だけで、
実際とは異なる転用目的を
記載することは避けるべきです。
売買契約には農地転用許可を条件とする特約を入れる
農地法第5条の許可が必要な農地売買では、
売買契約を締結しただけで、
直ちに買主へ所有権を移転できるわけではありません。
農地転用許可を受けることを前提として売買する場合は、
契約書に農地法第5条許可を停止条件とする特約を定めるのが一般的です。
特約には、
例えば次の事項を定めます。
農地法第5条許可を受けることを売買契約の条件とすること。
売主と買主が許可申請に協力すること。
一定期間内に許可が得られない場合の取扱い。
不許可となった場合に契約を解除できること。
受領済み手付金を返還すること。
農振除外や開発許可が必要な場合の取扱い。
測量や分筆にかかる費用負担。
農地転用許可前に所有権移転登記を行うことはできないため、
契約条件と申請スケジュールを整理する必要があります。
また、農地転用許可の見込みを十分に調査せずに売買契約を締結すると、
許可が受けられず、
買主・売主間でトラブルになる可能性があります。
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農地転用だけでなく都市計画法や道路条件も確認する
農地転用が可能であっても、
目的とする建物を建築できるとは限りません。
不動産会社が農地を仕入れる場合は、
少なくとも次の項目を確認する必要があります。
・都市計画区域の内外
・市街化区域または市街化調整区域
・用途地域
・都市計画法上の開発許可
・建築基準法上の接道
・道路の種別と幅員
・上下水道の引込み
・雨水排水先
・農業用水路への排水の可否
・土地改良区との調整
・埋蔵文化財包蔵地
・盛土規制法
・土砂災害警戒区域
・農振農用地区域
・農地区分
特に市街化調整区域では、
原則として市街化を抑制する区域であるため、
宅地分譲や建売住宅を計画しても、
都市計画法上認められない可能性があります。
農地転用の相談だけを先に進めるのではなく、
開発許可や建築の可否を同時に確認する必要があります。
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転用許可後に工事を行わない場合のリスク
農地転用許可を受けたにもかかわらず、
申請した工事を行わず、
長期間農地のまま放置することは適切ではありません。
許可後には、
工事の進捗状況や完了状況について報告を求められる場合があります。
許可内容に従わない場合には、
工事停止、原状回復などの措置が問題になることもあります。
また、農地転用許可を受けただけでは、
法務局の登記地目が自動的に宅地や雑種地へ変更されるわけではありません。
実際に転用工事が完了し、
土地の現況が変更された後に、
土地家屋調査士へ依頼して地目変更登記を行うのが一般的です。
つまり、
「農地転用許可を受けて地目だけ宅地に変え、土地を高く売る」という進め方はできません。
許可、造成工事、利用開始、工事完了報告、地目変更登記などを、事業計画に沿って進める必要があります。
農地を仕入れる前に確認したいチェックポイント
転売や分譲を目的として農地を仕入れる場合は、
売買契約を締結する前に、
次の事項を確認しましょう。
第一に、
対象地が農地法上の農地に該当するかを確認します。
登記地目が宅地や雑種地であっても、
現況が農地であれば農地法の規制を受ける可能性があります。
反対に、登記地目が田や畑でも、
長期間非農地化している場合には、
非農地証明など別の手続きを検討できることがあります。
第二に、
農振農用地区域に入っているかを確認します。
農用地区域内の場合は、
農振除外が必要となり、転用までに長期間を要する可能性があります。
第三に、
農地区分を確認します。
第1種農地などに該当する場合、
一般的な宅地分譲が認められない可能性があります。
第四に、
都市計画法上の建築・開発の可否を確認します。
市街化調整区域では、
農地転用以前に、
計画している建築物が都市計画法上認められるかを確認する必要があります。
第五に、
排水先と接道を確認します。
宅地造成が可能でも、
適法な道路に接していない、
雨水や汚水の排水先がないという理由で、
事業化できない場合があります。
第六に、
造成費用を確認します。
農地は道路より低い、軟弱地盤である、
農業用水路に囲まれているなど、
造成費用が高額になることがあります。
購入価格が安くても、
測量、分筆、盛土、擁壁、上下水道、開発工事などの費用を加えると、
事業採算が合わない可能性があります。
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まとめ
転売目的の農地転用については、
単に農地を安く購入し、
農地転用許可を取得してから
第三者へ売却するという計画では、
許可が認められない可能性があります。
農地転用許可では、
具体的な土地利用計画と転用事業の確実性が求められるためです。
一方、不動産会社が転用事業者となり、
具体的な宅地造成、建売住宅、
分譲住宅などの事業を実施したうえで
販売する計画であれば、
許可の対象となる可能性があります。
ただし、許可の可否は、
不動産会社であるかどうかだけで決まるものではありません。
農振農用地区域、農地区分、市街化調整区域、
接道、排水、開発許可、資金計画、周辺農地への影響などを
総合的に確認する必要があります。
農地は、購入後に転用できないことが判明すると、
利用も売却も難しくなる可能性があります。
「購入してから許可を考える」のではなく、
購入前に農業委員会、都市計画担当部署、
道路管理者、土地改良区などへの事前調査を行うことが重要です。
当事務所では、農地転用許可申請だけでなく、
農振除外、土地利用に関する事前調査、
農地売買契約に関する手続きについてもご相談を承っております。
福島県郡山市および周辺地域で、
農地の購入、売却、宅地造成、駐車場や資材置場への
転用を検討している方は、
計画を進める前にご相談ください。
※農地転用の取扱い、必要書類および事前協議の方法は、
自治体や個別の土地の状況によって異なります。
本記事は一般的な制度を説明するものであり、
個別案件の許可を保証するものではありません。
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